关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知

更新时间:12/06/07  作者:南京房产律师  来源:南京律师

 

关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知
  苏建房管〔2010〕488号
  苏国土资发〔2010〕323号
  苏监发〔2010〕 5号
  苏价服〔2010〕346号
  
  各市、县住房和城乡建设(房地产、规划)局(委),国土资源局,监察局,物价局:
  《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,以下简称国发10号文件)下发以来,我省房地产市场出现了积极变化。为巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场平稳健康发展,加快推进保障性住房建设,根据住房和城乡建设部、国土资源部、监察部《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》(建房〔2010〕155号)和国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010〕151号)精神,经省政府同意,现将我省贯彻意见通知如下:
  一、统一思想认识,强化地方政府责任
  (一)进一步明确工作责任。各地各有关部门要深入学习领会国发10号文件精神,把思想和行动进一步统一到中央关于房地产市场调控的决策部署上来。市、县人民政府要切实担负起稳定房价和住房保障工作的主体责任,进一步加强组织领导,完善工作机制,继续采取有力措施遏制房价过快上涨势头,促进房价地价合理调整,加大保障性住房建设力度,增加普通商品住房有效供给,促进房地产市场平稳健康发展。
  (二)制定和完善工作措施。各地要结合本地区房地产市场实际,立即研究制定贯彻国发10号文件的实施细则,认真抓好各项政策措施的落实。已印发实施细则的地区,要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
  (三)加强工作指导和考核问责。各级住房城乡建设(房地产、规划)、国土资源、监察、物价部门要在政府统一领导下,加强房地产市场监测分析和分类指导,强化部门之间的协调配合,形成调控合力,确保国家和省各项政策措施落到实处。省住房城乡建设厅、监察厅等部门将根据国家部署要求,建立完善稳定房价和住房保障工作的考核与问责制度,对各地政策落实情况进行督促检查,对政策落实不到位、工作不得力的城市进行通报、约谈直至追究责任。
  二、强化住房用地和住房建设的年度计划管理,严格规范土地出让行为
  (四)加强住房用地和住房建设年度计划管理。各级住房城乡建设(房地产、规划)、国土资源部门要按照住房建设规划和编制计划的要求,共同商定城市住房供地和建设的年度计划,根据年度计划实行宗地供应预安排,并将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。市、县国土资源部门应及时向社会公布供地计划、供地时序、宗地情况和供地条件,接受社会公众监督,正确引导市场预期。要根据住房建设计划落实情况,及时合理调整供地计划。
  (五)规范编制拟供地块出让方案。市、县国土资源部门要会同住房城乡建设(房地产、规划)部门,依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案。对具备供地条件的地块,规划、房地产主管部门要在接到国土资源部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。拟出让宗地规划条件出具的时间逾期一年的,国土资源部门应当重新征求相关部门意见,并完善出让方案。土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准,严格执行商品住房用地单宗出让面积规定,不得将两宗以上地块捆绑出让,不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记,确保地类清楚、面积准确、权属合法、没有纠纷。
  (六)严格制定土地出让规划和建设条件。市、县规划部门应当会同国土资源部门,严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求,确定拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件,作为土地出让的规划条件,列入出让合同。对于中小套型普通商品住房建设项目,要明确提出平均套型建筑面积的控制标准,并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设,住宅用地的容积率指标必须大于1。市、县住房城乡建设(房地产)部门要提出限价商品住房的控制性销售价位,商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。土地出让后,任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的,必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的,必须收回土地使用权,重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。
  (七)严格土地竞买人资格审查。国土资源部门对竞买人参加招拍挂出让土地时,除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买(投标)保证金外,还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。根据国发10号文件规定,对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的,在结案和问题查处整改到位前,国土资源部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动:
  1. 存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的;
  2. 存在非法转让土地使用权等违法行为的;
  3. 因企业原因造成土地闲置一年以上的;
  4. 开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。
  各级国土资源部门必须严格执行国发10号文件和上述规定,及时将发现并核实有违法违规违约企业的名单、问题和查处结果入网上传到国土资源部门户网站的中国土地市场网页和省国土资源厅门户网站的江苏土地市场网页,不执行或弄虚作假的,依法依纪严肃追究有关人员的责任。
  (八)严格划拨决定书和出让合同管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内竣工。综合用地的,必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。市、县国土资源部门要会同住房城乡建设(房地产、规划)部门,研究制定违反土地划拨决定书和出让合同应约定的条件、规定和要求的违约责任及处罚条款,连同土地受让人对上述内容的承诺一并写入土地划拨决定书和出让合同,确保以保障性为重点的各类住房用地、建设和销售等按照国家政策落实到位。
  三、加强对住房用地供地和建设的监管,增加商品住房有效供给
  (九)加快住房建设项目的行政审批。市、县国土资源、住房城乡建设(房地产、规划)部门要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,规划部门要在受理后10天内核发建设用地规划许可证,国土资源部门要在受理后10天内核发国有土地使用证,规划部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证,建设主管部门应当要求限时进行施工图审查和核发施工许可证,房地产主管部门要严格按规定及时核发商品房预售许可证。各有关部门要及时互通办理结果,主动衔接配合,提高办事效率,加快住房项目的供地、建设和上市,尽快形成住房的有效供应。
  (十)加强房地产用地供应监管。各级国土资源部门要加强对住房用地出让公告和合同约定内容的适时监管。对市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地和违反“公开、公平、公正”原则设立限制条件的,省国土资源厅将责令立即撤销公告,调整出让方案后重新出让。土地出让成交后,要协商规范合同约定内容,统一电子配号后方可签定合同。市、县国土资源部门要严格执行房地产用地开竣工申报制度,依托土地市场动态监测和监管系统,及时清理开工、竣工的房地产项目,定期对已供房地产用地的开竣工、开发建设条件执行等情况进行实地巡查,发现有违法违规问题的,必须依法依纪追究责任。
  (十一)加强住房建设项目开发过程的动态监管。市、县国土资源、住房城乡建设(房地产、规划)部门要加强对房地产开发企业在土地开发利用、住房建设和销售的全程动态监管。按照各自职责认真审核审批,发现有违法违规违约行为的,必须终止企业相关行为、停办相关手续,及时通告并由业务主管部门负责,共同依法依规查处。房地产开发项目竣工验收时,住房城乡建设部门要会同国土资源部门对开发企业及建设项目履行用地合同约定的各类条件及承诺情况进行核查。
  (十二)加强住房建设项目质量监管。市、县住房城乡建设部门要全面加强对住宅工程特别是保障性安居工程的质量监管,重点对勘察、设计、施工、监理等参建单位执行工程建设强制性标准的情况进行监督检查,强化住宅工程质量管理责任,并认真落实商品住房工程质量分户验收制度。对工程质量监管中发现的问题,要及时查处并告知国土资源部门。
  四、认真落实各项优惠政策,加快推进保障性安居工程建设
  (十三)切实落实保障性住房建设用地。各地要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上,结合各地实际,选择地块,探索以划拨和出让方式加快公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。房价高的地区应增加中小套型限价住房建设供地数量。在盘活利用存量土地的同时,对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标,要优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方,不得向大户型高档住房建设供地。
  (十四)认真落实保障性住房各项优惠政策。各地要进一步拓宽保障性住房资金渠道,加大财政投入力度,确保建设资金按时足额到位。对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设运营以及国有工矿和城市危旧房(棚户区)改造,按规定落实税费减免政策。加大对符合贷款条件保障性住房和危旧房(棚户区)改造项目的金融支持力度,有条件的地区可建立贷款担保机制,引导社会资金投入。
  (十五)大力发展公共租赁住房。各地要按照《省政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于大力发展公共租赁住房指导意见的通知》(苏政办发〔2010〕93号)精神,大力推进公共租赁住房建设,积极培育和发展住房租赁市场,努力解决中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员的住房困难。明确公共租赁住房建设规划和目标任务,并按年度分步实施。规范公共租赁住房运营管理,建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、配租和租后管理等制度,确保配租过程公开透明,配租结果公平公正。
  (十六)加强保障性住房项目监督管理。各地要全面落实保障性住房建设用地和建设资金,加快建设进度,强化工程质量和施工安全管理,确保如期完成建设任务。对已供应的保障性住房建设用地,要抓紧做好开工前期工作,促使按期开工建设。加强对保障性住房项目建筑设计方案的审查,严格落实保障性住房建筑面积控制标准,并按规划要求同步建设公共配套设施。对已供应的各类保障性住房用地,不得改变土地性质和土地用途,不得提高建设标准、增加套型面积。对改变上述内容的保障性住房项目,有关部门不得办理相关手续,已作为商品住房销售的要依法没收违法所得并处以罚款。
  五、进一步加强市场监管,严肃查处违法违规行为
  (十七)严格查处囤地炒地闲置土地行为。各市、县国土资源部门要加快查清和处理闲置土地。对企业自身原因造成土地闲置的,必须依法坚决查处;对政府及部门原因造成土地闲置的,住房城乡建设部门要积极配合国土资源部门,联合限期查办。对未达到法律法规规定的土地转让条件转让房地产用地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间等囤地炒地的行为,要及时依法依规严肃查处,依法没收违法所得并处罚款。对违法违规办理相关用地手续的部门和人员,将按有关规定追究有关责任人的责任。
  (十八)严格查处擅自调整容积率的行为。市、县规划部门应会同国土资源部门,严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。对已供土地分期开发的建设项目,应统一规划设计,各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和,必须符合容积率指标要求。坚决制止擅自调整容积率等问题,严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。市、县国土资源部门要联合住房城乡建设等部门,及时查处违反规定向别墅项目供地和未经批准改变项目规划建设条件建设别墅的行为。
  (十九)推进违法违规房地产用地信息公开。各地国土资源主管部门要及时将发现和查处的违法违规房地产用地行为,通过当地媒体向社会公布,接受公众监督,同时将有违法违规行为的房地产企业名单及时抄送住房城乡建设、国有资产、工商、金融及监管、证券等部门,配合相关部门认真落实国发10号文件有关规定。违法违规行为的查处情况要按季度定期报送上级主管部门。
  (二十)切实加强商品住房价格监管。各级价格主管部门要认真履行商品住房价格管理职能,完善商品住房价格监管措施。房价过高、上涨过快的城市,要建立普通商品住房预售价格备案制度。督促房地产开发企业严格执行商品住房明码标价制度、“一价清”制度和价格申报制度。房地产开发企业在预售商品房时,必须严格按申报的价格公开销售,一次性将许可预售的全部房源对外公开预售价格,严禁价外收费、搭车收费。对房地产开发企业和经纪机构在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价等违法违规行为要依法查处。
  (二十一)加大住房交易市场检查力度。市、县住房城乡建设(房地产、规划)部门要依据法律法规,对房地产开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反质量安全管理等行为进行处罚,并及时向国土资源、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。房地产主管部门要会同有关部门建立市场动态监管制度,开展日常巡查和实地检查,在商品住房预售和交易环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、炒买炒卖、虚假宣传、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。对有违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。
  六、加快信息系统建设,加强舆论正面引导
  (二十二)加快房地产信息系统建设。各地要着力推进个人住房信息系统建设,整合完善省辖市范围的房屋登记信息平台,为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。
  (二十三)做好房地产市场监测分析工作。各地各有关部门要高度重视房地产市场监测分析,建立健全市场监测分析工作机制。重点围绕需求结构、土地供应、保障性住房建设、普通商品住房供应、地价房价变化以及供求平衡关系,加强分析研判,动态掌握房地产市场走势,并针对出现的新情况新问题及时提出解决的办法和措施。
  (二十四)加强正面舆论引导。各地要积极引导新闻媒体加强对房地产市场调控政策、保障性住房建设、符合国情的住房消费观念和打击违法投机等方面的宣传报道,合理引导市场预期。
  江苏省住房和城乡建设厅 江苏省国土资源厅
  江苏省监察厅 江苏省物价局
  二〇一〇年十月九日
  抄送:各市、县人民政府,省有关部门。
 

(责任编辑:南京房产律师,南京律师,南京房产纠纷)