不具备上市交易条件的经济适用住房买卖无效

更新时间:12/07/08  作者:南京房产律师  来源:南京律师

 

不具备上市交易条件的经济适用住房买卖无效
 
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     房地产市场中,经济适用住房属于一个特别的部分。在笔者近几年的律师执业经历中,多次接触到涉及经济适用住房纠纷的实务案例,尤其在经济适用住房的买卖转让环节上,纠纷最为集中。律师在接受委托代理此类案件时,特别应当对经济适用住房的性质、相关的法律规定要有相当准确的把握,否则,不利的诉讼后果将会不可避免的产生。
     经济适用住房不同于普通的商品住房,属于一类特殊的住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。经济适用住房具有以下几个明显的特点:第一、经济适用住房属于带有社会福利性质的政策性保障型住房,其建设、出售均受到国家严格的行政管理;第二、经济适用住房的购买对象是经过政府部门审批的城市低收入且住房困难的家庭;第三、经济适用住房的民事交易买卖受到政策的严格限制。居住满五年,且补交了土地收益金,获得经济适用住房的全部产权后,才允许上市出租和交易。同等条件下,政府可优先回购。上市出售经济适用住房的低收入家庭今后不能再购买经济适用住房。
     经济适用住房的特点表明,这种性质房屋的权利人与一般房屋的权利人,在对房屋的权利显然不同。房屋不动产物权的权利范围包括,对房屋财产的占有、适用、收益和处分。而经济适用住房的购买权利人在对房屋财产的收益和处分上受到特别的限制,并且,在补交土地出让金之前,权利人对房屋财产只享有部分物权。
     经济适用住房的交易纠纷往往出现在房屋权利人尚没有取得全部物权、不具备上市交易条件的情形之下,对于此类纠纷的处理面临的首要问题就是交易的法律效力问题,有效还是无效?
     民事交易的有效要件主要包括当事人的意思表示真实、民事行为内容合法。经济适用住房的交易双方在意思表示上不会有问题,交易是经过协商一致后的结果,主要的问题在于需要重点考察违反政策规定的交易是否会产生不受法律保护的后果,即交易行为是否具有合法的合同效力?
     目前,调整经济适用住房的法律和行政法规尚没有出台,有关调整规定主要见于国务院的有关政策规定、建设部等七部委制定的《经济适用住房管理办法》及地方人民政府的有关规章。
     国发(2007)24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确:住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。意见第(十一)条规定:严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房,继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。根据国务院2002年颁布的《行政法规制定程序条例》第4条第1款:行政法规的名称一般称“条例”,也可以称“规定”、“办法”等。国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定制定的行政法规,称“暂行条例”或者“暂行规定”。从行政法规所要求的法定形式上看,国发(2007)24号意见并不在行政法规的范畴之列。而《合同法》第52条第(五)项规定:违反法律、行政法规强制性规定的,合同无效。由此看来,国发(2007)24号意见和《经济适用住房管理办法》、地方政府对经济适用住房管理的规章似乎均不能用作否定不符合上市交易条件的经济适用住房买卖合同效力的依据?
     但并不能简单的套用这样的逻辑思维来认识这样的问题!社会现象的产生存在总是先于法律的制定。在相关特定领域的法律尚没有出台之前,只能且必须由国家政策进行调整。由于经济适用住房的性质为国家福利性质的保障性住房,其制度的产生是为了满足城市低收入家庭的基本居住需要,事关广大城市低收入家庭的切身利益和社会公共利益。经济适用住房制度还在不断地完善和发展当中。合同法是在1999年制定的,当时的经济适用住房制度才刚刚起步,因而,对于经济适用住房的有关问题,合同法不可能做出有关的具体规定,只能留给其他法律、行政法规进行调整。由于目前调整经济适用住房的最高一级规范便是前述的国发(2007)24号意见,在缺乏有关法律、行政法规调整的情况下,笔者认为:国务院的国发(2007)24号政策意见便是处理涉及经济适用住房交易纠纷的法定依据,这种认识亦符合《民法通则》第六条:民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。
     另外,从合同法现有的规定也可寻找到处理此类纠纷的依据。国务院对经济适用住房制度制定了一系列的特别规则,这些特别规则的背后因素即为社会公共利益,城镇住房制度的改革问题关系到国计民生,这些规则必须遵守。因此,《合同法》第52条第(四)项:损害社会公共利益的合同无效。不具备上市交易条件的经济适用住房买卖纠纷,牵涉的不仅仅是合同双方的民事权利义务问题,更涉及到对“国家对住房制度改革的行政管理是否遭到破坏、其他城市低收入家庭住房保障的社会福利待遇是否遭受损害”的准确认识。所以,笔者认为此类纠纷中的买卖行为由于损害了社会公共利益而无效。
    

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