南京经济适用房上市办法出台

更新时间:12/07/08  作者:南京房产律师  来源:南京律师

 

南京经济适用房上市办法出台
  南京市经济适用房上市管理办法昨日终于揭开了“面纱”,从12月1日起,购买经适房满5年的南京市民将可出售自己的经适房,如果买方并不符合经适房的申购条件,那么房主卖房收益部分的50%将要交给政府。据悉,昨日同时出台的还有《廉租住房共有产权管理办法》、《申请保障性住房原住房收购收回管理办法》、《保障性购房补贴管理办法》,南京市房产局新闻发言人黄长安表示,南京市符合住房保障条件的已达1万多户,目前该市关于住房保障一整套管理办法全部亮相,这在全国尚无先例。
  经适房新政买卖价差收益一半归政府
   亮点:卖给符合经适房申购条件的,可不交收益
  参与拟定文件的南京市住房制度改革办公室王珏主任表示,经济适用房上市管理办法核心部分的内容就是上市的收益分成问题,现在确定的基本标准为,经适房满5年上市后,销售的差额部分将由政府收取房主收益的50%,从而将更多的资金用于全市保障住房的建设当中。如果未满5年要转让的,则由政府按原价收回。
    “经适房满5年上市的销售对象原本计划仅限于符合申购经适房条件的居民,后来决定将这一条件放宽,任何人均可以购买。”王珏强调,房主在出售给符合条件的居民时,他的售房收益不用上交;只有在出售给不符合条件的居民时,才要上交价差收益,而此时该房源就不再做为经适房,“摇身一变”成了普通商品房。此外,王珏表示,经适房之间互相交换的,也不用上交收益,而与其他产权房交换的,则需要上交。
    记者了解到,目前南京较早的经适房小区主要有兴贤家园、景明佳园等少数几个,大约有2000套住房已经满5年可以上市了。
   廉租房新政共有产权可先买一半
    亮点:剩余50%需在5年内分两次购完
  按照新出台的《廉租住房共有产权管理办法》的规定,居民至少必须一次性购买50%以上的产权。王珏昨天表示,这一创新的保障方式专门针对实物配租的廉租保障住户,适合已住进去的廉租房住户以及将来申请廉租房的困难家庭。打个比方,如果一户家庭住在50平方米的廉租房,经济条件改善后该户家庭想把这套廉租房买下。那么,他们便可先购买该廉租房的部分产权。
  “至于廉租房的购买价格,将由物价以及房管部门结合同地段经适房的价格来确定。”王珏打了个比方,如果某市民在景明佳园有一套40平方米的廉租房,他提出购买一半的产权,政府制定出合理的价位后,在他首次购买的5年内,他可以按这一价格分两次购完,至于购买的比例可自由选择。
  据悉,南京目前共有600户家庭住上了廉租房,购买共有产权的居民将在其中产生。如果居民购买了一半产权,日后房租该如何交纳?记者了解到,居民只须为另一半房产交房租就可以了。居民一旦购买下整个产权之后,该房产便由廉租房变为经济适用房了。市民在申请廉租房时,如果其原住房被政府按市场评估价收购了,那么这笔收购的价款可以冲抵这位市民购买共有产权的费用。
  原有住房新政购买经适房原住房可不被收回
  亮点:所购经适房面积需与原房面积合并
  此次出台的《申请保障性住房原住房收购收回管理办法》中,对于申购经适房与廉租房的,其原有房产可以申请由政府回购,收购价格按市场评估价计算,价款还可以直接冲抵所购经适房的购房款。如果市民不想将原房出售给政府,那么其新购经适房的面积要与原来住房的面积合并计算,合并后,人均住房建筑面积超过当年度住房保障面积标准部分(2008年度为17平方米)的,购买价格上浮50%。
  房管部门举例称,如果一个三口之家原先住房的面积为30平方米,申请购买的经适房面积为60平方米,这户家庭不愿意将原来的房产交给政府。那么,这套新购经适房的价格是这样计算的:首先按照人均17平方米的保障面积计算,该家庭应该享受的保障面积为51平方米,与他们原住房的面积之差为21平方米,因此该家庭申购的这套60平方米的经适房,其面积将拆成21平方米+39平方米,其中21平方米可按政府公布的经适房原价购买,剩余的39平方米则要在原价基础上加价50%。
    房补新政困难家庭购房每人每平方米补720元
    亮点:不管买商品房还是经适房,都可领补贴
   城市低收入住房困难家庭在购买非政策性房屋以及公房使用权时,可以申请保障性购房补贴。《保障性购房补贴管理办法》规定:按现有住房与人均住房建筑面积17平方米之间的差额,每人每平方米补贴720元购房款。南京城市低收入住房困难家庭的认定标准为:具有南京市城市常住户口5年以上、家庭人均月收入在750元以下、家庭人均住房建筑面积15平方米以下。
   以一个三口之家为例,他们原来的房产面积为21平方米,由于其人均面积只有7平方米,不足17平方米的部分共10平方米。那么,这户人家所能享受到的购房补贴为:(17-7)×720×3,合21600元。据悉,只要符合城市低收入住房困难家庭的标准,都可以申请,发放采用现金方式。不过,无论被保障人购买的是商品房,还是二手房,都要凭购房合同才可以到相关部门领取补贴,其中家庭人均住房面积以户口本上的成员作分摊。
    ■五大疑问?
    一、时间怎么认定?
    王珏表示,买经适房满5年的起始时间,以购房发票记载时间为准。
    二、收益怎么算?
    差价收益计算公式为:(转让计征契税的单价-该经适房原购买单价)×50%×建筑面积。以一套5年前单价为1500元的60平方米经适房为例,如果房主现在出售的话,单价卖到了3500元,那么他的差价收益为(3500-1500)×50%×60=6万元。
    三、售价怎么定?
    由于经适房的售价牵涉到交纳契税、上交收益等环节,因此受到市民的普遍关注。王珏昨天表示,房主的报价肯定属于市场行为,自由定价,不过这要分两类情况。
    一种是将经适房卖给不符合申购条件的市民,那么在交易时所申报的房价肯定要经过契税征收部门的评估。房管部门介绍说,他们有一套专门的评估体系,会根据同地段的房产价格进行比对,如果报价过低,将会以内部的参考价格征收契税,从而让卖方钻不了“空子”。
    另一种情况则是将经适房卖给符合申购条件的市民,按照规定,房主是不用上交价差收益的,因此契税部门也不会审核房主的报价,直接交给买卖双方自己商议。但是,房主必须提供南京市住房保障办公室出具的《确认书》以验明“正身”。
    四、税费怎么交?
    记者了解到,《办法》中规定经适房的转让与二手房交易时交纳的税费相同,不过由于经适房满5年才能交易,因此不用交纳营业税,而1%的个税仍需要交纳,而购买经适房因面积几乎全部低于90平方米,相当于契税为“零”。
    五、卖后能再申购吗?
    王珏强调,一个家庭只能享受一次住房保障,也就是说,将已购经适房上市交易的,除了由政府按原价回购的以外,不得再次享受任何住房保障政策。(马祚波)
 

(责任编辑:南京房产律师,南京律师,南京房产纠纷)