浅谈商品房交付面积误差处理原则的应用

更新时间:12/07/10  作者:南京房产律师  来源:南京律师

浅谈商品房交付面积误差处理原则的应用


作者:齐鲁律师事务所张翠芳律师原创作品,转载请注明作者及出处


随着广大人民群众对商品房的需求持续增加及房地产市场的活跃,商品房买卖市场的交易量呈逐年上升的势头,因商品房买卖合同履行产生的纠纷也日益增多。商品房销售包括预售与现售,购买现售商品房产生纠纷相对较少,而由于购买预售商品房,涉及价款高、买卖履行周期长,作为普通民众购买标的中较为重大的特殊物品,较容易发生纠纷。
购房人与房地产开发企业签约时,商品房多处于建设过程中,《商品房买卖合同》中约定的购房面积是根据设计及施工图纸尺寸测算面积,与实际竣工建成的房屋面积多少存在一定的误差。商品房交付时,购房人常因房屋实测面积与合同约定面积存在误差与开发商产生分歧。虽现行法律规定与商品房买卖合同内有相关规定或约定,但尚不能完全处理实践中出现的关于商品房面积误差纠纷,本文就实践中出现的商品房交付面积误差处理问题等进行论述。
一、现行关于商品房面积误差纠纷的规定及处理原则
(一) 相关法律规定演变及政府指导
我国现行处理商品房买卖合同纠纷的法律依据,除《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》、《商品房销售管理办法》外,最高人民法院于2003年颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房司法解释》),为商品房买卖合同纠纷提供了更具操作性的裁量依据。
对预售商品房面积误差问题如何处理,最早见于建设部和国家工商行政管理局于2000年制定的《商品房买卖合同示范文本》(编号:GF-2000-0171),目前国内大部分城市房地产企业销售商品房时使用的《商品房买卖合同》都是在该示范文本的基础上制定的。所谓示范文本,严格说仅是从开发商与购房人利益均衡的角度制定的指导性和示范性条款,但在实践中一般都成为了房产交易行为中必要并唯一的应用文本。该示范文本第五条:“商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第种方式进行处理:1双方自行约定。2双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按约定率给付利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。” (对以上规定本文简称为“3%原则”)
该示范文本不仅确立了以面积误差比3%为分界点的处理原则,又进一步明确了误差比的计算方式,即面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。经过市场检验,建设部认为该规定切实可行,平衡买卖双方的利益要求,于是,在颁布的《商品房销售管理办法》中以部门规章的形式确定了商品房面积误差纠纷处理的一般原则,该管理办法充分尊重了房地产开发企业与购房人的自主权,即当事双方有约定的依照约定处理,没有约定的,按照3%原则处理。
鉴于《商品房销售管理办法》的位阶较低,不便在审判实务中使用,事实上商品房买卖司法解释。最高人民法院于2003年颁布的《商品房司法解释》中采用了该处理原则,但从措辞上发生了改变,将“产权登记面积与合同约定面积发生差异”更改为“房屋实际面积与商品房买卖合同约定面积不符”。
(二)实践中交付的商品房面积常以测绘结果作为计算商品房交付面积的依据
根据示范文本,计算商品房面积误差比是以产权登记面积与合同约定面积为参照系数,《商品房销售管理办法》第45条亦规定,产权登记面积是指“房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”。但实践中,如购房人入住后较长期间不能领取产权证书,将不能及时解决交付房屋发生的面积误差问题。
为便于及时高效的解决此问题,最高人民法院在制定《商品房司法解释》时,未沿用《商品房销售管理办法》中的“产权登记面积”概念,仅叙述为“房屋实际面积”。又据《房产测绘管理办法》第18条规定,房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查,只要测绘单位操作规范,产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。因此,以交房时房屋管理部门指定的测绘单位作出的测绘结果作为房屋实际建筑面积,成为买卖双方均可以接受的务实做法。该做法利于当事双方及时对房屋价款进行调整,对减少纠纷益处多多,购房人可以尽快选择是否收房或退房,如果发生退房,也有利于开发企业尽快二次销售。
(三) 因设计变更造成面积误差不适用3%原则处理
据《商品房销售管理办法》第24条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
以上规定与示范文本一致,但示范文本更加强调了买卖双方的合同自主权,对面积变化引起的房款如何处理由双方另行签订补充协议,购房人有权选择是否退房。
二 建筑面积发生误差致商品房性质发生改变,是否仍按照3%原则处理?
商品房销售市场一般是使用建筑面积计算商品房价格。据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》,建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积(即公摊面积)。实际交房时,无论套内建筑面积与公摊面积均产生误差还是仅某一项发生误差,均按照面积误差比公式计算及处理似乎没有问题。但是,简单的套用法律规定并不能解决实践中出现的所有争议,笔者就曾碰到个案:某套商品房在买卖合同内标明建筑面积142平方米,交付时实际测量为145平方米,增加的面积为公摊面积,虽根据合同约定计算面积误差比为2.1%,属于3%以内应据实结算价款的范围,但购房人认为,据建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》及国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》,“单套建筑面积在144平方米以上”的住宅为非普通住宅,购买该种住宅不享受国家关于契税优惠政策,与普通住宅相比,缴纳的税费将翻倍,日后若要转让还将被收取差额营业税。且增加的是公摊面积,购买人并未实际受益,购房人对补缴面积误差款及因此而增加的契税如何承担的问题双方发生争议。
那么,房地产开发企业实际交付的商品房增加面积未超过3%,但增加面积后的住宅面积超过了144平方米,住宅性质发生变化成为“非普通住宅”,购房人是否有按照合同约定补足差价款以外的选择呢?
有观点认为,此情形下,房地产开发企业对房屋的建设面积具有主动权,开发企业在与购房人订立《商品房买卖合同》时,采用欺诈手段引诱购房人购买临近144平方米住宅,且故意增加了公用部位面积分摊,导致房屋面积超出144的临界点,违背了购房人的购买目的,继续按照合同履行显失公平,据《中华人民共和国民法通则》第59条规定,对显失公平的民事行为,一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。
笔者认为以上观点值得商榷。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》对显失公平作如下认定,即“一方当事人利用优势或者对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的,可以认定为显失公平”。法学通说认为,同时具备以下特征才可认定为显失公平:1、在订立合同时,订约双方的权利义务明显不对等,利益严重失衡;2、合同一方具有明显优势,或另一方处于无经验、缺乏判断力,或草率行事;3、获利方主观上存在恶意;4、受损方不具备充分自觉和真实自愿。笔者认为,不能单纯以结果的不公平而变更或撤销合同。购房人在购买商品房这种涉及价款较高的不动产,其应具备高度的注意义务,其签订《商品房买卖合同》时,从合同条款即可获知合同约定房屋面积为根据施工图纸测量所得,且临近144平方米,仍同意按照3%原则处理商品房误差面积,对房屋面积增加存在可预见性,属于自主权利的处分。在没有证据证明房地产开发企业存在恶意欺诈的情况下,并不能认定继续履行显示公平。
对此,笔者建议,若购房人不希望买到“非普通住宅”,购房时在144平方米建筑面积中预留面积3%以内的误差空间,即选择建筑面积139.8平方米以下的房子。这样,即使交付后实测建筑面积超过了144平方米,因其误差比大于3%,购房人也可选择退房,而无需承担翻倍的契税。如拟购买的商品房面积在139.8与144平方米之间,则需要购房人与房地产开发企业就交付面积超出144平方米后如何处理签订补充协议,以避免双方争议。
三 作为商品房附属物购买的储藏室、车库面积如发生误差该如何处理?
为节约土地成本、增加企业利润,现在建设的商品房多数是多层或高层建筑,因此,购房人购买商品房时,一般都会购买诸如储藏室或车库等配套附属设施以方便使用。实践中,对购房人配套购买的附属设施出现面积误差是否可以套用3%原则处理尚属空白,实践操作不一。
(一) 双方如无约定,商品房附属物应适用《商品房司法解释》关于面积误差比的规定
一般情况下,储藏室、车库是与商品房配套购买,从民法角度讲,无论房屋亦或车库均属于不动产性质的物。我国学界通常从下列几个方面考虑认定从物:第一,非主物的构成成分;第二,经常辅助主物的使用;第三,须与主物同属一人。储藏室、车库亦属于该种情形,两者均不属于商品房的必然组成部分,是同属一人所有的独立存在的附属物,与商品房配套使用才能发挥他们的最大经济效用。因此,房屋和储藏室、车库的关系应属于主物和从物的关系。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第87条规定,“有附属物的财产,附属物随财产所有权移转而移转。但当事人另有约定又不违法的,按约定处理”。此处的“附属物”,即是从物,“有附属物的财产”则为主物。我国《物权法》第115条亦肯定了“从物随主物”的原则。因此,与商品房配套购买的储藏室、车库应适应《商品房司法解释》关于面积误差比的规定。
(二)商品房附属物面积误差如何进行计算?
前述的3%原则及误差比计算公式已经解决了商品房建筑面积发生误差时如何计算房款的问题,但附属物的面积误差是和商品房面积误差总和计算还是分开计算呢?
举个例子:某购房人购买了一套建筑面积为100平方米的商品房,同时配套购买了建筑面积为20平方米的储藏室。如果房屋交付时,商品房建筑面积缩水了3平方米,储藏室面积增加了2平方米,该如何计算误差比及房款差价呢?
第一种计算方式——总和计算:
商品房与储藏室面积误差比={(100-3+20+2)-(100+20)}÷(100+20)×100%=-0.8%
此种计算方式下,按照3%原则处理,开发企业应退还多收取1平方米的房款。但商品房与储藏室的单价不同,此计算方式对购房人而言明显不利,相当于购房人按照商品房的价格购买了2平方米的地下室。
第二种计算方式——分别计算:
商品房面积误差比={(100-3)-100}÷100×100%=-3%
储藏室面积误差比={(20+2)-20}÷20×100%=10%
此种计算方式下,按照3%原则处理,开发企业应退还多收取3平方米的房款,同时储藏室因为增加的面积超出3%,购房人只需补缴0.6平方米的储藏室价款。
通过以上两种计算方式举例比对,笔者认为,对配套购买的储藏室或车库的面积误差如何处理,如果购房人与房地产开发企业有约定则依约定处理。如果没有约定,则应该单独计算商品房与附属物的误差比,并按照商品房或附属物的单价核定最终价款。
四 用于安置回迁的商品房交付时面积发生误差是否适用3%原则?
为提高居民生活质量、改变城市面貌,目前国内许多城市热衷于棚户区(危旧房)改造项目,由政府联手房地产开发企业对旧城区实施拆迁改造,在原址修建新的商品房住宅小区,被拆迁区域的居民可以选择货币安置或实物安置。选择实物安置的,与拆迁人签订《回迁安置协议》,选择用于回迁居住的房屋,并于协议内注明房屋楼号、面积、户型等。实践中,用于回迁安置的商品房亦同样会出现房屋面积误差的问题,该类房屋是否适用《商品房销售管理办法》或《商品房司法解释》关于面积误差的规定呢?
笔者认为,如拆迁人与回迁居民签订的《回迁安置协议》中对交房时面积误差有约定的依约定,如没有约定,则不适用3%原则处理。理由如下:
1、 虽房地产开发企业承担建设与交付安置房的义务,但《回迁安置协议》的签约主体为拆迁人与回迁居民,具有特定性,不具有商品房交易市场的公开及自由交易的特征。
2、 回迁居民签订《回迁安置协议》时,用于回迁安置的房屋尚处于规划阶段,其施工图纸尚未完成,用于测算房屋面积的依据比较模糊、精确度低,发生面积误差的几率较大,且无预售许可证,不属于房地产开发企业的销售行为。
因此,回迁安置用房交付时如发生面积误差,在安置协议无约定的情况下,应当据实结算价款。如交付的房屋与安置协议约定的面积差异较大,且回迁户不同意据实结算的,本律师认为,回迁居民可要求拆迁单位将实物补偿变更为货币补偿。
结语
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化,如何公正处理商品房买卖合同纠纷,依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益,规范房地产市场的交易行为,是法学理论界和司法实务界的重点研究方向。现有法律规定仍不能穷尽司法实务中出现的所有纠纷类型及问题,当事双方依靠诉讼维权不应成为解决纠纷的主流,签订完善的购房合同及补充协议才是减少的关键,以实现保护买卖双方的合法权益,维护商品房市场的正常交易秩序和促进商品房市场城信体系的建立。
 


(责任编辑:南京房产律师,南京律师,南京房产纠纷)