杨某、游某诉南京汉典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案代理词(补充意见)

更新时间:13/08/26  作者:南京房产律师  来源:南京律师

杨某、游某诉南京汉典房地产开发有限公司

商品房预售合同纠纷案代理词(补充意见)

尊敬的审判长、人民陪审员

     原告杨朋、游庆俐诉被告南京汉典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案经过简易程序审理,后变更为普通程序审理,在普通程序审理过程中,第一次开庭,原告与被告都补充了相关证据,现就本案相关事实与法律,补充代理意见如下:

一、原告有权依据《商品房销售管理办法》第二十四条规定退房,并要求被告承担违约责任

《商品房销售管理办法》第二十四条:“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 
  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。 
  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任

根据该规定,本案中,被告实际经过设计变更,已经产生了空间尺寸,应当依《商品房销售管理办法》规定履行通知义务,被告未履行书面通知义务,作为买受人,当然有权依《商品房销售管理办法》规定退房。

本案在双方合同,虽然约定了关于商品房结构形式变化、以及层高超过5CM等约定条款,虽然双方对此理解有争议,但是这并不影响国家《商品房销售管理办法》规定的,双方的权利义务,合同约定的是双方的约定权利义务,法律规定的是权利是一方的法定权利,除非一方明确表示放弃。

二、本案原告已依《合同法》及《商品房销售管理办法》规定,履行了退房书面通知义务。

原告用邮政EMS(EQ142607253CS)寄送,2012年3月21日11点由南京速递物流公司投递,被告方工作人员王洁签收。同时原告还委托律师发函进行确认,被告在收到后,并且给予原告律师了书面回复。

三、本案被告不仅违反了《商品房销售管理办法》第二十四条规定,同时也违反了《商品房销售管理办法》第三十一条以及《合同法》诚实信用等基本原则

  《商品房销售管理办法》第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

当时被告提供12-906当作样板房给原告参观,但是并未向原告说明,实际购买商品房与样板房的区别,没有说明双方实际层高的区别,以及原所购商品房有横梁以及横梁结构可能存在变更设计,造成空间尺寸变化等。

原告对该房的购买,也因被告不讲诚实信用,存在重大误解《合同法》第五十四条规定,因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

商品房预售是平等主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋(以下简称期房)的交易行为。商品房预售区别于现房销售的最大特征,是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成,买受人只能借助出卖人提供的资料、样板房、通过想象来认知所购房屋的情况。本案原告作为消费者,在交易中处于弱势地位,对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述、样板房中得到认知。但被告却未将房屋的详细结构情况通过实物(如样板房)或书面及口头方式告知原告、本案因为承重横以及通过承重横变更结构设计,使空间明显降低等,显然不符合原告购房时的真实意思表示。
  不论原告主张撤销合同还是解除合同,其提起诉讼的本意是终止双方的合同权利义务即退房,因此在退房书面通知中,原告向被告作出的最终结果是结束双方的合同权利义务关系,退房退款,同时表述了撤销合同退房和解除合同退房同时存在的被告相关事实。

四、我们同时向贵院提供了几份法院关于适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条的判例,供合议庭审判参考。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条:当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。

本案中,无论是约定解除,还是《商品房销售管理办法》第二十四条规定的法定违约解除,还是合同法的重大误解,作为弱势的原告,提出退房要求,合法合理合情,并且符合程序。

更何况本案中,被告作为开发商,在收到书面通知后,并没有向法院提出异议

五、关于本案的退房款的计算及退还方式

   双方签订的《商品房预售合同》第九条第五项约定了退还购房款的方式:甲方应当在本合同解除后30日内将已付价款、定金以及中国银行同期商业贷款利率计算的利息返还给乙方,并按总价款的0.1%赔偿乙方损失。但是因为该案涉及商品房预售合同银行按揭贷款,银行与原告被告之间签订有借款合同以及预抵押合同,依该合同约定,根据法律规定以及房管部门关于预抵押的撤销流程,充分保护银行、买方以及卖方开发商的合法权益。商品房预售合同解除合同,开发商返还的款项应当先归还第三方银行的贷款,归还银行贷款后,银行出具撤销他项权通知单,开发商与业主买方,持法院裁决,商品房预售合同文本以及银行出具的通知单,共同去江宁房管局办理备案撤销手续。

   在解除商品房预售合同纠纷中,如无需追加银行方为第三人,或银行方也不愿意作为第三人,作为买方原告,无权要求被告(开发商)将所有购房款全部退还给买方,只能将首付款及定金,以及按银行同期商业贷款利息,其他款项由开发商直接退还银行。本案19幢701室总房款为1390426元,原告定金及首付42、0426万元,以及按1390426元计算同期商业贷款利息,原告主张从计算期限为2012年5月1日开始至实际付款之日银行贷款由原告协助被告向银行办理还款解押手续。至于被告造成原告其他经济损失,原告与被告在办理退房后协商不成的,可以另行起诉。

   因此明确诉讼请求如下:

1、请求法院确认原告与被告签订的《恒大绿洲》商品房预售合同(宁房预售合字2011002)于2012年3月21日解除;

2、请求法院判令被告立即退还定金及首付42、0426万元

3、请求法院判令被告立即按房价1390426元以银行同期商业贷款利息,从2012年5月1日开始至实际付款之日计算利息给原告。

4、请求法院判令被告与原告共同办理银行该预售商品房的还款解押以及江宁房管部门的备案注销手续,由被告承担银行所有还款责任,还款金额低于97万元的差额部分,应当立即支付给原告。

此致

江宁区人民法院

                                       原告:杨X、游XX                                     原告委托代理人:汪小青律师

                                              2013年 812 日


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