2014版商品房买卖合同新规要点专业解读

更新时间:14/07/07  作者:南京房产律师  来源:南京律师
2014版商品房买卖合同新规要点专业解读 住建部、国家工商总局于本周颁布了最新版的《商品房买卖合同(示范文本)》,而上一个版本的颁布时间是2000年。 这次颁布的买卖合同示范文本分为预售、现售两个版本,条款基本一致,实践中我们更多用到的是预售版本的合同,该预售合同文本共24页、主合同条款29条,同时还有11个附件,篇幅内容较2000版本增加很多,这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点: 一、开发商违反合同承诺,最高可拿到双倍的总房价款。 合同第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺,如果开发商违反这些承诺,导致购房者合同无法备案或无法办证的,就可以主张退房、退利息,然后最高再可赔偿一倍的房价款。 二、交房必备测绘报告,水电暖气要实际可用。 在示范文本的第九条、第十条,约定了商品房的交付条件,除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外,这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告,另外,在交付时必须具备的配套设施设备的约定中,提出了比原来更明确、更高的要求,不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好,还要实际与市政管网连接、确保供应。 三、交房通知至少提前10日,查验交付不得有前提。 合同示范文本的第十一条,对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日,同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。 四、空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同。 此版商品房买卖合同第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外,还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中,而且前两项如果不达标,给开发商一次整改的机会,再不达标的,购房者直接有权退房。 五、质量担保措施首次列入买卖合同。 预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务,必须由另一家单位来承担连带责任,这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司,这一方面是强化开发商的质量责任,另一方面更具现实意义的是,目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制,而项目公司一旦开发结束就被注销,造成商品房有人卖、无人修的现状,所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”,即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。 六、购房者信息保密义务的明确提出。 预售合同第二十六条明确提出开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务,除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意,开发商不得对外披露和越权使用,否则就构成侵权和违约的竞合,购房者可以选择其一主张。 七、补充协议的约定要更谨慎。 开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任,限制业主权利,这是房地产市场中的潜规则,密密麻麻补充条中,找不到一条业主的权利,全是不合理的义务。2014版商品房买卖合同中特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本(主)合同为准”。 八、要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。 新版合同文本专门设了一个附件十,用于要求开发商披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况,并举例说明如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍情形。
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