《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》

更新时间:11/03/26  作者:南京房产律师  来源:南京律师

《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
2006年7月11日,建设部、商务部、发改委、中国人民银行、中国国家工商行政管理总局和国家外汇管理局联合发出《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》「意见」)。意见提出:

(i)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业;经有关部门正式批准并办理有关登记后,方可按照核准的经营范围从事相关业务。
(ii)外商投资设立房地产企业,投资总额超过1,000万美元(含1,000万美元)的,注册资本不得低于投资总额的50%。
(iii) 设立外商投资房地产企业,由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续,并颁发一年期的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地出让金后,凭上述证书和执照到土地管理部门申办《国有土地使用证》,根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》,再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》,到税务机关办理税务登记。
(iv) 外商投资房地产企业的股权和项目转让,以及境外投资者并购境内房地产企业,由商务主管等部门严格按照有关法律、法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函、《国有土地使用证》、建设(房地产)主管部门的变更备案证明,以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
(v)境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权的,须以自有资金一次性支付全部转让金。
(vi) 外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

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于2007年5月23日,商务部和国家外汇管理局联合发出《关于进一步加强和规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》「通知」)。根据该通知:
(i)各地商务部门应加强外商投资房地产企业的管理和监管,并控制外商投资高档房地产开发项目的管理。
(ii)申请设立外商投资房地产企业,应先取得有关土地使用证和物业所有权证,或已与有关土地管理部门、土地开发商或物业的合法拥有人订立买卖协议。倘未能达到上述要
求,有关审批部门将不予批准。
(iii) 倘已设立的外商投资房地产企业拟拓展业务范畴或参与新增房地产开发项目,应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理相关手续。
(iv)严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业。
(v)不得订立保证外商投资房地产企业任何一方取得固定回报或变相固定回报的协议。
(vi) 地方外汇管理部门及指定外汇银行对任何未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业年检程序的外商投资房地产企业,不予办理外汇买入及结算手续。


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