南京房产律师谈二手房买卖(一):购买二手房应把握哪些要点

更新时间:11/04/19  作者:南京房产律师  来源:南京律师

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时下,新的商品房价格太高,老百姓购买二手房已日趋增多。那么如何才能选择到心满意足的二手房呢?可以从以下六个方面把握。
(1)查明房屋产权状况。查明房屋所有权人是否与他人共同拥有,房屋有无抵押、有无其他诉讼、债务纠纷。但最重要的是,肯定要由卖方出示、提供合法的房屋所有权证;明白所购二手房是否属于答应出售的房屋。因为公有住房上市出售时,有些单位还保留有优先收购权。所以,肯定要征查清房屋产权单位是否同意所购房屋转让,并要其出示书面意见、签章。
(2)明白所购二手房的面积、结构。由于房产登记等原因,有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多,如当时测绘的误差、某些赠予的面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计算在内。
(3)明白办理购买二手房的程序。购买二手房切勿轻信卖方所谓的“承诺”,必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。很多房屋中介公司除办理代办过户业务外,还推出居间中保服务。所谓居间中保就是作为中间人能保证双方交易成功,即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明,卖方能得到全部交易房款。房屋买卖如果是通过中介公司进行的,那么在居间中保合同中除了须标明中介公司的权利外,还必须标明中介公司承担的责任与义务,如过户后第几个工作日交付房款,交付方式及相关税费明细等。
(4)屋内设备的交验细节。购房者在买房时有时会出现这种情况:在签订合同时,业主经常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠予。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪,而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影,或是业主要求折价卖给客户。其实这种纠纷可以避免,不管是屋内装修还是家用电器,不论业主怎样口头承诺,买房时必须白纸黑字在合同上注明。
(5)付款方式。在购房合同签订过程中,必须注意付款的一个个环节。比如,双方可以约定,在付款方式的选择上标明,在开始签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司;在办理过户时付房款的百分比;在房屋交验时的百分比。
(6)交房工夫与违约责任。在合同签订的时分还应当明确注明房屋交验工夫是在过户后第几个工作日或双方约定的其他工夫;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;买卖双方在合同约定时最好明白标明各方的责任义务,这样可大大避免纠纷的发生。如违约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。


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