重庆雨田房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司重庆市分行房屋联建纠纷案

更新时间:13/03/04  作者:南京房产律师  来源:南京律师

重庆雨田房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司重庆市分行房屋联建纠纷案


[裁判摘要]
  一、双方当事人在平等自愿基础上达成的前后两份协议,符合法律规定,合法有效,两份协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。当两份合同(协议)均属有效合同(协议),除当事人有特别约定外,如果前后两份合同(协议)对同一内容有不同约定产生冲突时,基于意思表示最新最近,且不违反合同(协议)目的,可根据合同(协议)成立的时间先后,确定以后一合同(协议)确定的内容为准。如果前后两份合同(协议)所约定的内容并不冲突,只是对合同(协议)的内容进行了不同的约定,因此,不能简单地认定后一协议是前一协议的变更,或后一协议是对前一协议的补充和完善。
  二、当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则,人民法院处理民商事纠纷时,只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断,除涉及国家和公共利益外,其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限。


最高人民法院
民事判决书

 

  (2011)民抗字第48号


  抗诉机关:中华人民共和国最高人民检察院。
  申诉人(一审被告、二审上诉人):中国农业银行股份有限公司重庆市分行。
  负责人:冯建龙,该分行行长。
  委托代理人:陈莉。
  被申诉人(一审原告、二审上诉人):重庆雨田房地产开发有限公司。
  法定代表人:雷鸣,该公司董事长。
  申诉人中国农业银行股份有限公司重庆市分行(以下简称农行市分行)因与被申诉人重庆雨田房地产开发有限公司(以下简称雨田公司)房屋联建纠纷一案,不服重庆市高级人民法院(2001)渝高法民终字第 118号民事判决,向检察机关申诉,最高人民检察院以高检民抗[2011]9号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2011年6月 17日作出(2011)民抗字第48号民事裁定提审本案,并依法组成合议庭进行了公开开庭审理。最高人民检察院指派检察员田力、书记员王柳玉出庭宣读抗诉书,农行市分行的委托代理人陈莉、雨田公司的法定代表人雷鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  本院再审查明:1996年1月8日,雨田公司(甲方)与农行市分行(乙方)签订《联合建房总协议书》,第一条联建形式约定:1.甲方负责雨田大厦项目的全部实施工作,决定项目运行中的一切重大事宜;2.乙方以投资方式与甲方联合建房,并参与分房。第二条联营及义务约定:1.甲方负责整个项目的前期工作及相关手续的完善。包括方案设计、规划、国土、消防、环卫、市政等有关手续的办理;2.甲方负责整个项目的拆迁安置和土建施工;3.乙方保证资金准确到位以使工程顺利进展。第三条工程标准约定:1.大厦外装为铝合金玻璃幕墙,采用进口比利时玻璃和美国雷诺兹铝板;2.地面为花岗石地面(芦定芝麻白);3.设备:A美国奥的斯电梯411型3台;B苏迅SDS扶梯14台;C中央空调系统为美国产约克牌水冷螺杆机组;D消防报警设备为日本“日探”报警装置;4。公用设施:在交房后二个月内交付使用;公用设施包括: A、供电;B、供水;C、通讯;D、消防;E、环保;F、临时过渡房的拆除、清理、人行道的平整及绿化、光彩工程实施;C、其他公用设施均由甲方负责完善等。5.乙方对上述设施、设备要求更改,在征得甲方同意后办理,其增加的投资在联合投资中同增同减。第四条投资方式及分配约定:1.乙方以投资方式联合建房,在房屋建成后分得房屋; 2.双方经协商确定,乙方以投资的方式分得负一层商场,最后核算以双方认可的产业面积为依据;3.乙方总计投入人民币现金5700万元给甲方联合建房。(最后以实际产业面积进行核算);4.乙方以投资方式联合建房,在房屋建成后分得负一层商场;经双方协商,负一层商场分为两部分进行核算:第一部分由乙方下属营业部出资人民币2000万元,分得一层商场1000平方米建筑面积。第二部分为负一层商场其余部分(其中包括商场1598平方米,大厦公摊面积398.53平方米),该部分人民币 3700万元投资款在交付使用时投入80%,产权转移过户时投入15%,其余尾款在保修期满结清。如乙方投资不能按时到位,所产生的利息由乙方承担。5.为了保证联合建房顺利完成,乙方应多渠道协调贷款及引资支持项目建设,此贷款按当时国家规定的标准利率计息;协调贷款及引资额,不得低于第二部分投资额。第五条移交房屋的相关事宜约定:1.甲方应于1997年7月在保证第三条第四项公用设施完善后将房屋交与乙方由其进行精装修,甲方应进行配合。乙方装修不能破坏结构,不能破坏公共设施及共用场所,装修期间应服从甲方整体安排;2.甲方应为乙方办理好乙方所分房屋的产权登记。登记产权时所发生的税费,按双方应承担的金额各自缴纳;3.乙方进入大厦后,应服从整个大厦统一的物业管理,遵守大厦的有关规定,其中负一层商场的保安由乙方负责。第六条违约责任约定:1.甲乙双方如任何一方违约退出,则按投资总金额的5%作违约金;2.如乙方投资额不能按协议投入到位,每日按其差额的0.1‰作滞纳金;3.甲方不能按时交房给乙方,每日按投资总额的0.1‰作滞纳金。第七条其他约定:双方未尽事宜,另行协商解决,所签的补充协议均具同等法律效力。
  1996年1月20日,雨田公司(甲方)与中国农业银行股份有限公司重庆市分行营业部(以下简称农行市分行营业部、乙方)签订《联合建房协议》,其中第三条投资与分配约定:1.乙方总计投资人民币2000万元给甲方联合建房,应分得大厦负一层 1000平方米;2.待该大厦建至第八层,乙方将投资现金全部到位,并监督使用;3.经协商双方同意,下列内容包含在分配项目内:A、主楼门厅额头上由乙方使用,做《中国农业银行》的大字额头;B、主楼屋顶朝临江门方向之一方和裙楼屋顶给30米宽无偿提供给乙方作广告牌;C、乙方分得的部分房屋应安装电表,今后乙方按表计费,不参加大厦分摊。水、冷气的费用按比例分摊。D、在房子分配时,乙方有权在负一层内优先选定位置。第四条移交房屋的相关事宜约定:甲方应于1997年7月30日将房屋交给乙方使用。其他内容与《联合建房总协议书》规定的基本一致。
  1996年3月16日,雨田公司(甲方)与农行市分行营业部(乙方)签订《联合建房协议》,约定:甲方于1996年1月20日与乙方下属营业部签署了《联合建房协议》,现经甲乙双方友好协商,乙方决定在 1996年1月20日《联合建房协议》基础上,继续以投资的方式参与甲方雨田大厦工程的建设。其中第三条投资与分配约定: 1.乙方总计投资人民币3700万元给甲方参与联合建房,应分得大厦负一层1996.53平方米(其中商场1598平方米,按每建筑平方21 650元计算,大厦公摊398.53平方米,按每平方米4500元计算);2.投资方式为:甲方分房给乙方时,乙方投入3700万元的80%给甲方,产权转移给乙方时再投入总额的15%,余下部分在保修期满付清。第四条移交房屋的相关事宜约定:甲方应于1997年7月30日将房屋交给乙方使用。另,除“如农行分行投资不能按时到位,所产生的利息由农行分行承担”以及“为了保证联合建房顺利完成,农行分行应多渠道协调贷款及引进项目建设,此贷款按当时国家规定的标准计息。协调贷款及引进额,不得低于第二部分投资额”等没有记载外,其他内容与《联合建房总协议书》规定的基本一致。
  1995年12月28日,雨田大厦工程开工。1996年7月12日,雨田大厦获得重庆市计划委员会的重计委固[1996]462号立项批准,建设规模为46 810平方米。1996年9月2日,雨田公司取得雨田大厦的渝国用[1996]字第053号国有土地使用证。
  1996年12月7日《结构验收记录》载明,工程名称:雨田大厦;结构型式、层数:框、剪结构、29层;验收部位:基础结构;建筑面积:51 000平方米;对相关内容进行了检验,在“存在质量隐患”处进行划除;对质量保证资料进行核查,结论为符合要求或合格;“结论”一栏空白;质监、设计单位、建设(或监理)、施工单位等四方代表在相应栏处签名,均未加盖所在单位公章。1997年4月17日《结构工程验收记录》载明,施工日期:1995年12月28日;验收日期: 1997年4月14日;其他内容与1996年12月7日《结构验收记录》相同,“验收结论”一栏空白。质监、设计、建设(或监理)、施工单位四方代表在相应栏处签名,亦均未加盖所在单位公章。
  1997年5月13日,雨田大厦获得重房97预字第0039号《商品房预售(预租)许可证》,载明:工程竣工时间为1998年9月,有效期限为1998年12月;2000年5月8日,重庆市土地房屋管理局同意延长雨田大厦的《商品房预售(预租)许可证》有效期延长至2000年10月底。
  1997年10月28日《中间验收记录》载明,工程名称:雨田大厦;交验部位:- 4.45层、负一层及消防中心;开工日期: 1995年12月28日;中间交工日期:1997年10月28日。中间交验项目包括框剪结构主体、木门、防火门、吊顶喷头、消火栓箱、烟探等内容;验交意见为“验收合格符合使用条件,同意移交下一道工序精装修”;质监站、设计单位、接收方、移交方等单位代表均签名和加盖单位公章,消防部门未盖章。
  1997年12月17日,雨田公司与农行市分行营业部办理了房屋交接手续,并签订《移交使用核定单》(以下简称《核定单》),该《核定单》载明:工程名称:雨田大厦,工程项目:农行营业厅,楼层:为负一层 9-J-11轴线;属农行市分行部分是负一层1-9轴线范围。雨田公司作为建设单位移交人,农行市分行营业部作为业主在该《核定单》上盖章确认。农行市分行营业部亦按约定付清了房款。
  1998年10月19日,雨田公司发函给农行市分行称“贵行于1996年1月8日与我公司签订的购房协议,现房屋建设已完工,请贵行按协议履行,在本月23日前接收房屋,并将欠我司的购房房款3700万元从我司在贵行的贷款中扣除。从10月23日起,我司不再承担3700万元购房款的利息。另请贵行按协议第4条第5款支持我司贷款”。农行市分行未接收房屋,亦未付款。1999年5月5日雨田公司向农行市分行发出《关于催收农行联合建房的函》,其内容为:“我司与贵行于1996年1月签订了《联合建房协议》,并于1996年12月收到贵行部分联合建房款人民币2000万元。余下联建款按协议应于1996年7月支付给我司,我司已于1997年12月将房屋交给贵行,并多次发出通知,但贵行至今没有回复,目前工程尚余装修部分工程。现资金欠缺已停工多时,造成我司既不能支付贷款利息,又不能支付工程资金,损失巨大,每一天损失人民币十数万元。望贵行及时研究并支付联建房款,如再不回复,恐影响银企关系,我司不得已时,也只有诉诸法律。”2000年7月19日雨田公司向农行市分行发出《关于催收农行联合建房的通知》,其内容为:“贵行于1996年1月与我司签订了《联合建房协议》,我司根据协议规定,已于1997年将房屋交付贵行,但贵行却迟迟未将建房款3700万元付与我司,现再次通知贵行将房款支付给我司。”
  2000年11月8日重庆市建设工程质量监督站出具证明:“重庆雨田房地产开发有限公司所开发建设的雨田大厦主体工程,已经甲乙双方、设计单位、质监站进行验收,质量已达到验收标准。”
  另查明:2000年5月24日,雨田公司与四川麦当劳餐厅食品有限公司(以下简称麦当劳公司)签订《麦当劳房屋租赁合同》,将大厦负一层1-9轴线临街面782平方米房屋出租给麦当劳公司,租期自餐厅开业日起算,至经营满15年。麦当劳公司从起租日起每月向雨田公司支付租金,该租金按每月税后销售额提成5%计算。
  2000年8月8日,雨田公司起诉至重庆市第一中级人民法院,要求:1.判令农行市分行立即支付首期联合建房款2960万元;2.由农行市分行承担延期支付购房款的利息(从1997年7月30日至2000年8月共计39个月)7 272 720元。3.由农行市分行承担未支付购房款的滞纳金(从1997年7月30日至2000年8月共计39个月)每日万分之一,共计3 463 200元。4.由农行市分行承担本案的全部诉讼费用。2001年6月22日,重庆市第一中级人民法院作出(2000)渝一中民初字第1696号民事判决,雨田公司不服,于2001年7月3日提起上诉,要求农行市分行不仅应按一审判决支付购房款,还必须按照双方约定承担资金不能按时到位的利息和违约金,其中不能按时到位的资金利息(从1997年11月至2001年7月)11 034471.72元;农行市分行承担全部诉讼费。2001年11月12日二审法院询问雨田公司的法定代表人雷鸣时,雷鸣明确要求对滞纳金和利息计算到执行日止。农行市分行在上诉时,提出一审判决对雨田公司超过了约定的交房时间三年多,没有追究雨田公司应当承担延期交房的滞纳金(每天按0.1‰计),显失公平。
  另查明:2003年2月25日,重庆市公安局消防局出具渝公消验字(2003)第 4119号《关于雨田大厦消防验收合格意见书》载明:“雨田公司申报的雨田大厦(位于解放碑,验收范围9至26层和负一层,属一类公建)进行了消防验收,现判定该工程消防验收合格”。
  另查明:2001年11月26日,重庆市高级人民法院作出(2001)渝高法民终字第 118号民事判决,并于同年12月10日作出(2001)渝高法民终字第118号民事裁定,对上述判决笔误内容进行补正,即“将第15页上第一行中的投资总额3600万元改为3700万元。”上述判决内容于2001年 12月10日履行完毕。
  2003年8月,农行市分行起诉至重庆市高级人民法院请求雨田公司为其划分大厦负一层房屋的位置,交付房屋并办理房屋产权登记,重庆市高级人民法院作出 (2003)渝高法民初字第14号民事判决: (一)雨田公司于本判决生效后立即将大厦负一层1-9轴线范围的1903.83平方米产权交付农行市分行并办理房屋产权登记手续。(二)雨田公司于判决生效后赔偿农行市分行2960万元的利息损失(从2002年1月1日起至房屋权属证交付时止,按中国人民银行同期贷款利率分段计息)。 (三)驳回农行市分行其他诉讼请求。雨田公司与农行市分行均不服,上诉至最高人民法院。最高人民法院于2004年6月17日作出(2004)民一终字第8号民事判决: (一)维持重庆市高级人民法院(2003)渝高法民初字第14号民事判决第一项;(二)撤销重庆市高级人民法院(2003)渝高法民初字第14号民事判决第二项、第三项;(三)雨田公司支付农行市分行1996.53平方米房屋的租金,以每月每平方米140元租金标准计算(自2001年12月11日起计算至房屋实际交付之日止);(四)驳回农行市分行的其他诉讼请求。
  另查明:根据中国银行业监督管理委员会银监复[2009]13号《中国银监会关于中国农业银行改制为股份有限公司的批复》,中国农业银行重庆市分行变更名称为中国农业银行股份有限公司重庆市分行。
  重庆市第一中级人民法院一审认为: 1.双方于1996年3月16日所签订的《联合建房协议》是名为联合建房实为购房合同,该合同系双方真实意思表示,不违反法律规定,应属有效。因为,双方于1996年1月6日所签订的《联合建房总协议书》中明确了分房以及投资款是包括了农行市分行营业部的分房部分,之后农行市分行和农行市分行营业部又分别就各自所投资分房部分重新与雨田公司签订了《联合建房协议》,后两份协议是对前一份《联合建房总协议书》的变更,同时雨田公司所起诉的标的也是农行市分行所投资部分,因此,本案争议的事实应以1996年3月16日双方所签订的《联合建房协议》为准。从该协议的内容来看,房屋的分配形式与一般的联合建房不同,一般的联合建房是直接划分轴线或层数,而双方所约定的分房形式则是以每平方米21 650元计算所分平方面积价款,并还涉及公摊面积的结算方式,按每平方4500元计算;投资款的支付方式不是合同签订后就支付,而是在雨田公司房屋建成后交付农行市分行使用时支付第一期投资款即3700万元的80%;所交房屋的产权手续由雨田公司办理,并把产权转移作为农行市分行支付第二期投资款的时间;违约责任约定,雨田公司迟延交房则承担总投资额每日0.1‰的滞纳金,农行市分行迟延支付投资款也按差额的每日0.1‰计付滞纳金。从上述内容来看,该协议更符合购房合同的外表特征,因此该协议是名为联合建房,实为房屋买卖。就其协议所约定的内容而言,并未违反法律、法规的规定,虽然雨田公司在与农行市分行签订该协议时,还未取得雨田大厦的国有土地使用权证和商品房预售(预租)许可证,但事后雨田公司取得此两项手续,按照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第三条以及《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定,对该协议应认定为有效。双方虽有规避法律的行为,但未给国家造成损失,不影响合同的效力。农行市分行关于联合建房协议因未办理联建手续应属无效,即或是名为联建实为买卖也应无效的辩解理由不能成立。2.雨田公司拟交付的房屋符合交付条件。双方所签订的协议为有效协议,双方均应按照协议的约定履行各自的义务。只要雨田公司拟交付的房屋符合交付条件,农行市分行就应接收该房并支付首期购房款。农行市分行认为雨田公司拟交付的房屋未经竣工验收合格,不符合法律规定的交付条件。一审法院认为,虽然法律规定竣工并经验收合格的房屋才能交付使用,但房地产开发业系经济发展的支柱性产业,为有利于经济发展的需要,目前许多的大型项目在裙楼部分进行验收后就投入使用的情况也是存在的。本案雨田公司拟交付给农行市分行的房屋仅系雨田大厦的负一层,且该楼层已经重庆市建设工程质量监督站验收,并于2000年11月7日签章认可。因此,重庆市建设工程质量监督站于2000年 11月7日签章的雨田大厦《中间验收记录》可以作为雨田公司拟交付给农行市分行的房屋符合交房条件的依据。农行市分行应依照协议的约定支付首期购房款。据此,一审认为,双方于1996年3月16日所签订的《联合建房协议》为有效协议,雨田公司拟交付的房屋已符合交付条件,农行市分行应依照协议的约定支付首期购房款,雨田公司的此项诉讼请求予以支持。由于重庆市建设工程质量监督站在《中间验收记录》上的签章时间是2000年11月7日,雨田公司具备交房条件的时间应以此为准,农行市分行应支付的利息或滞纳金的起算时间也应以房屋符合交房条件时为准,因此雨田公司关于农行市分行应支付 1997年7月30日至2000年8月期间的利息和滞纳金的诉讼请求无事实和法律依据,一审法院不予支持。据此,于2001年6月22日作出(2000)渝一中民初字第1696号民事判决:1.由农行市分行于判决生效后立即支付雨田公司首期购房款29600000元;2.驳回雨田公司的其他诉讼请求。案件受理费221 699.5元,其他诉讼费1500元,共计223199.5元,由雨田公司承担74600元,由农行市分行承担148 599.5元(此款已由雨田公司预交不退,由农行市分行在判决生效后立即支付给雨田公司)。
  雨田公司、农行市分行均不服一审判决,提起上诉。
  重庆市高级人民法院二审认为:1.雨田公司与农行市分行双方于1996年1月 8日签订的《联合建房总协议书》与1996年3月16日双方签订的《联合建房协议》,是双方真实意思表示,且不违反法律规定,均应属有效合同。一审法院认定后一协议是前一协议的变更,因此只认定后一协议为定案准则不妥,后一协议实质上是对前一协议的补充和完善,两协议均属有效协议。因为:雨田公司与农行市分行于1996年1月8日签订了《联合建房总协议书》,约定:农行市分行以投资方式总计投入 5700万元给雨田公司联合建房,在房屋建成分得大厦负一层商场。农行市分行所分得的负一层商场分两部分进行核算,一部分由农行市分行下属营业部出资2000万元,分得负一层商场中1000平方米:一部分由农行市分行出资3700万元,分得负一层商场的其余部分,其中,商场1598平方米、大厦公摊面积398.53平方米,公用设施在交房后二个月内交付使用(合同约定的公用设施包括:A、供电;B、供水;C、通讯;D、消防;E、环保;F、临时过渡房的拆除、清理,人行道的平整及绿化,光彩工程的实施等;G、其他公用设施等)。该3700万元在交付房屋时投入80%,产权转移过户时投入15%,其余尾款在保修期满结清。违约责任为:如农行市分行投资额不能按协议投入到位,每日按其差额的0.1‰作滞纳金。如雨田公司不能按时交房给农行市分行,每日按投资总额的0.1‰作滞纳金。随后按协议要求雨用公司与农行市分行营业部于1996年1月20日签订《联合建房协议》,雨田公司与农行市分行亦签订了一份《联合建房协议》,雨田公司与农行市分行亦签订了一份明确了该大厦建到第八层时,农行市分行营业部应将投资款全部到位,并明确农行市分行营业部的交房时间和计价标准,投资2000万元,分得负一楼 1000平方米,1997年7月30日交房,农行市分行营业部有权在负一楼内优先选定位置。该协议已于1997年12月17日全部履约。1996年3月16日,农行市分行总投资 3700万元给雨田公司参与联合建房,应分得大厦负一层1996.53平方米(其中商场 1598平方米,按每建筑平方21 650元计算,大厦公摊398.53平方米,按每平方米 4500元计算)。雨田公司分别与农行市分行、农行市分行营业部签订的两份《联合建房协议》是对《联合建房总协议书》的补充和完善,均应认定有效。而一审判决认定《联合建房协议》是对《联合建房总协议书》的变更,只认定后一协议有效,是不正确的。据此,雨田公司上诉理由应予支持。
  2.两份协议是联合建房还是房屋买卖的问题。该协议从内容看,房屋的分配形式与一般的联合建房不同,一般的联合建房应直接划分轴线或层数,而双方所约定的分层形式则是以每平方米21 650元计算,所分平方面积价款,并还涉及公摊面积的结算方式,按每平方4500元计算;投资款的支付方式不是合同签订后就支付,而是在雨田公司房屋建成后按合同约定交付时,农行市分行支付第一期投资款即3700万元的80%;所交房屋产权手续由雨田公司办理,并把产权转移作为农行市分行支付第二期投资款的时间;从上述内容看,该协议完全符合购房合同的外表特征;从实际履行的情况看,农行市分行营业部已履行总协议的一部分,而且已将该房屋置换到其他楼层。就其协议是否违反法律、法规规定内容看,虽然雨田公司与农行市分行签订该协议时,还未取得雨田大厦的国有土地使用权证和商品房预售(预租)许可证,但事后雨田公司取得此两项手续,按照最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第三条以及《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定,对该协议应认定为有效。双方虽有规避法律的行为,但未给国家造成损失,不影响合同的效力。农行市分行关于联合建房协议因未办理联建手续应属无效。一审判决该协议名为联建实为买卖是正确的。农行市分行称合同违反法律规定的上诉理由不能成立。
  3.雨田公司拟交付的房屋应以什么标准作为交付条件。一审法院将交付条件认定为:重庆市建设工程质量监督站验收,并于2000年11月7日签章认可作为交房条件,并作为农行市分行首期购房款付款的时间是不正确的。因为:(1)按双方签订的《联合建房总协议书》及两份《联合建房协议》,协议在第三条工程标准第4款公用设施部分明确了在交房后二个月内交付使用,公用设施明确约定有七部分是交房后二个月完成(七部分为:一、供电;二、供水;三、通讯;四、消防;五、环保;六、临时过渡房的撤除、清理、人行道的平整及绿化、光彩工程;七、其他公用设施),此时交房农行市分行付款80%。合同没有约定必须经质监站综合评定后作为交房的条件。(2)雨田大厦1995年12月26日动工,1996年 12月7日、1997年4月17日经施工单位、设计单位、质监站对大厦结构工程验收,并作了验收签收签名。1997年10月28日对大厦-4.45层、负一楼和消防中心进行移交验收,并提出验交意见:验收合格符合使用条件,同意移交下道工序精装修。并由质检站单位签字认可,并于2000年11月8日盖章再次证明,因此1997年10月28日该房已具备了交房条件,而不是原判认定的 2000年11月7日质检站再次盖章证明以后才认定符合交房条件。(3)农行市分行营业部于1997年12月17日在移交使用核定单上盖章,认为符合交房条件,接收该房 1000平方米(这部分没有算公摊面积),同等条件下,农行市分行无理由不接收该房。实际交房时间应为1997年12月17日。农行市分行上诉称按约延迟交房三年多的上诉理由不能成立。
  4.雨田公司、农行市分行应承担违约责任的问题。按照双方合同约定,雨田公司应于1997年7月30日将负一楼交付给农行市分行及营业部。而事实上,雨田大厦负一楼于1997年10月28日经验收合格后,雨田公司于1997年12月17日将负一楼移交给农行市分行营业部。雨田公司未按约交房,应按协议约定承担延期交房的违约责任;并从1997年7月31日起至1997年12月16日止每日按投资总额的0.1‰支付滞纳金。按协议订立的交房条件,雨田公司于1997年10月28日经验收合格,符合了交房条件,1997年12月17日农行市分行营业部已接收了负一楼的1000平方米并支付了2000万元房款。此时农行市分行明知该房已符合协议交房条件,而故意不接收该房,致房屋空置多年,并扩大损失,应承担主要责任。农行市分行的行为已构成违约。农行市分行投资额不能按时到位,按双方协议约定,亦应承担违约责任,每日按其差额的0.1‰付滞纳金及未付资金利息,从1997年12月17日起至付清时止。负一楼均由农行市分行及分行营业部所购买,不存在分割的问题。
  综上,雨田公司与农行市分行签订的《联合建房总协议书》和《联合建房协议》,相互补充和完善,均属有效。原审认定购房合同有效,判决农行市分行付房款是正确的。雨田公司未按约定时间即1997年7月 30日交房,而延期至1997年12月17日才实际交房,应承担一定责任。农行市分行明知房屋符合交房条件,而故意不接收该房,亦不付款,致损失扩大,应承担主要责任。原判决不以合同约定的交付房屋条件和付款方式、时间为定案依据,另定2000年11月7日作为交房的依据是不正确的。农行市分行上诉要求支付延期交房的滞纳金请求,应予支持。雨田公司要求农行市分行支付滞纳金及未付资金利息的请求亦应予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、 (二)项、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十二条的规定,于2001年11月26日作出(2001)渝高法民终字第118号民事判决:一、维持重庆市第一中级人民法院(2000)渝一中民初字第1696号民事判决第一项;二、撤销重庆市第一中级人民法院(2000)渝一中民初字第1696号民事判决第二项;三、由重庆雨田房地产开发有限公司支付中国农业银行重庆市分行按投资总额(3600万元)每日0.1‰的滞纳金(从1997年7月31日至1997年12月16日止);四、中国农业银行重庆市分行按约支付2960万元的滞纳金,每日按0.1‰计算,从1997年12月17日起至付款时止。五、中国农业银行重庆市分行支付2960万元的利息,按农行同期同类贷款利息分段计算,从1997年12月17日起至付款时止。一审案件受理费 221 699.5元,其他诉讼费1500元,共计 223 199.5元,由重庆雨田房地产开发有限公司承担74 600元,中国农业银行重庆市分行承担148 599.5元;二审案件受理费 221 699.5元,其他诉讼费1500元,共计 223 199.5元,由重庆雨田房地产开发有限公司承担74 600元,中国农业银行重庆市分行承担148 599.5元。
  最高人民检察院抗诉认为,本案二审判决认定的案件基本事实缺乏证据证明,适用法律错误。(一)二审判决认定雨田大厦经中间验收后就具备交房条件,并以农行市分行营业部的接房时间作为农行市分行的应收房时间缺乏证据证明、适用法律错误。1.二审判决将雨田大厦在建中的《中间验收记录》视为具备交房条件属适用法律错误。2.二审判决将《中间验收记录》上记载的时间作为认定雨田大厦符合交付使用条件的时间缺乏证据证明。3.二审判决根据另一房屋买受人农行市分行营业部于 1997年12月17日接收房屋的事实,推定农行市分行在同等条件下也应于当时接房,否则就构成违约,缺乏证据证明。(二)二审判决判令农行市分行支付2960万元(合同约定的首付款)的利息,缺乏事实及法律依据。1.二审判决认定“1996年3月 16日雨田公司与农行市分行签订的《联合建房协议》是对1996年1月8日签订的《联合建房总协议书》补充和完善”,违背了当事人的真实意思表示。2.二审判决判令“农行市分行支付2960万元(合同约定的首付款)的利息”缺乏事实及法律依据。
  农行市分行申诉称:二审判决对农行市分行违约责任的判决超出了雨田公司的诉讼及上诉请求,违背了不告不理原则。雨田公司在上诉状中只请求了利息,并没有滞纳金。同时,其在起诉状中请求的利息的起止时间是从1997年7月30日至2000年8月,上诉状中却将计算利息的起止时间变为1997年11月至2001年7月,增加了利息部分的诉讼请求。二审法院对雨田公司放弃滞纳金上诉请求和增加利息诉讼请求的行为未进行审查和判断,反而进一步判决农行市分行承担利息和滞纳金至付款时止,超出了雨田公司的请求。其他同意检察机关的抗诉意见。请求撤销二审判决第四、五项。
  雨田公司答辩称:一、《联合建房总协议书》签订之后签订的《联合建房协议》在同一内容上不相一致的,应以相互补充和完善的后一协议即《联合建房协议》为准,符合法律规定。二、农行市分行支付首期房款给雨田公司的条件已成就。根据《联合建房协议》的约定,农行市分行的下属营业部优先选房成立时,雨田公司已将房屋分给了农行市分行,但农行市分行没有根据约定支付首期房款。雨田公司基于协议约定的分房条件已成就,诉请农行市分行违约并支付首期房款及滞纳金、利息。原判决农行市分行支付首期房款2960万元及从 1997年12月17日起至付款时止的滞纳金、利息,是正确的,请求依法驳回农行市分行的诉求,维持原判决。
  本院再审认为:原判决认定《联合建房总协议书》及《联合建房协议》之内容,是双方当事人真实意思表示,不违反法律的规定,合法有效。本案当事人农行市分行与雨田公司对所签订的《联合建房总协议书》及《联合建房协议》的性质、效力以及支付首期购房款等问题在本院再审本案时没有提出异议,且不涉及损害国家和他人利益,故上述内容不属于本案再审的范围。基于检察机关的抗诉意见以及当事人的争辩意见,本案的主要争议焦点可以归纳为:一是关于雨田大厦中间验收后是否具备交房条件以及农行市分行应收房的时间和依据问题。二是农行市分行支付2960万元利息的依据问题。三是原判决对农行市分行违约责任的判决是否超出雨田公司的诉讼请求问题。
  一、关于雨田大厦中间验收后是否具备交房条件以及农行市分行应收房的时间和依据问题。1.关于雨田大厦中间验收后是否具备交房条件的问题。无论将雨田公司与农行市分行签订的《联合建房总协议书》及《联合建房协议》之间所形成的法律关系定性为联合建房关系还是房屋买卖合同关系,但基于《联合建房总协议书》及《联合建房协议》所约定内容是双方真实意思表示,且不违反法律规定,对于合法有效的合同应当严格执行。《联合建房总协议书》第五条移交房屋的相关事宜约定:雨田公司应于1997年7月在保证第三条第四项公用设施完善后将房屋交与农行市分行由其进行精装修,雨田公司应进行配合。农行市分行装修不能破坏结构,不能破坏公共设施及共用场所,装修期间应服从雨田公司整体安排;由此可以确定双方约定的交房条件是,雨田公司在合同约定的公用设施完善后将房屋交与农行市分行进行精装修。《联合建房总协议书》及《联合建房协议》在工程标准中对公用设施部分明确由供电、供水、通讯、消防、环保、临时过渡房的撤除、清理、人行道的平整及绿化、光彩工程以及其他公用设施等七部分组成。雨田大厦1995年12月26日动工,1996年 12月7日、1997年4月17日经施工单位、设计单位、质监站对大厦结构工程验收,双方当事人对公共设施完善问题并没有提出异议。同时,质监、设计单位、建设(或监理)、施工单位对雨田大厦结构工程进行了验收,质监站、设计单位、接收方、移交方等单位对大厦-4.45层、负一楼进行了验收,明确验收合格符合使用条件,同意移交下一道工序精装修。农行市分行对《中间验收记录》是为了移交下道工序并不持异议。综上,雨田大厦经中间验收后符合了当事人在合同中对房屋移交所约定的条件,原判决认定雨田大厦经中间验收后就具备交房条件并无不当。但原判决以合同没有约定必须经市质监站综合评定后作为交房条件的理由不当,农行市分行以原判决将雨田大厦在建中的《中间验收记录》视为具备交房条件属适用法律错误的理由不能成立,本院不予支持。2.关于农行市分行应收房的时间及依据问题。《中间验收记录》上的验交意见只能作为符合当事人约定移交房屋的条件,其记载的时间并不能确定为房屋交付使用的时间。因为符合交房条件并不意味着雨田公司当即将房屋交付给农行市分行,雨田公司未能举证证明在1997年 12月17日通知农行市分行接房。因此,原判决以农行市分行营业部于1997年12月 17日接收房屋的事实,推定农行市分行在同等条件下也应于当时接收房屋,并以 1997年12月17日作为农行市分行应接收房屋时间不正确,农行市分行申诉的理由成立,本院予以支持。现有证据证明雨田公司于1998年10月19日第一次通知农行市分行接收房屋,农行市分行对该通知不持异议。农行市分行接收房屋的时间应根据雨田公司所发函件内容来确定,雨田公司要求农行市分行于1998年10月23日前接收房屋,说明该时间为接收房屋的最后期限,故可以确定农行市分行的应接收房屋时间为1998年10月23日。
  二、关于农行市分行支付2960万元利息的依据问题。《联合建房总协议书》及《联合建房协议》是双方当事人在平等自愿基础上达成的一致协议,符合法律规定,合法有效,上述两份协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。当两份合同(协议)均属有效合同(协议),除当事人有特别约定外,如果前后两份合同(协议)对同一内容有不同约定产生冲突时,基于意思表示最新最近,且不违反合同(协议)目的,可根据合同(协议)成立的时间先后,确定以后一合同(协议)确定的内容为准。如果前后两份合同(协议)所约定的内容并不冲突,只是对合同(协议)的内容进行了不同的约定,因此,不能简单地认定后一协议是前一协议的变更,或后一协议是对前一协议的补充和完善。通过对《联合建房总协议书》与《联合建房协议》之比较,可以看出《联合建房协议》增加约定了农行市分行是按照平方米计价分得大厦负一层1996.53平方米(其中商场1598平方米,按每平方米 21 650元计算,大厦公摊398.53平方米,按每平方米4500元计算);增加约定雨田公司应于1997年7月30日前将房屋交给农行市分行使用;没有再次约定“如农行市分行投资不能按时到位,所产生的利息由农行市分行承担”以及“为了保证联合建房顺利完成,农行市分行应多渠道协调贷款及引进项目建设,此贷款按当时国家规定的标准计息。协调贷款及引进额,不得低于第二部分投资额”等有关投资的内容。因此,《联合建房协议》内容的增加或没有重复约定《联合建房总协议书》的相关内容,只是对协议内容的调整,两者之间并不冲突。鉴于上述两份协议均有效,其所约定的内容均应对当事人产生约束力。农行市分行认为原判决认定雨田公司与农行市分行签订的《联合建房协议》是对《联合建房总协议书》的补充和完善,违背了当事人的真实意思表示的理由不能成立。《联合建房总协议书》及《联合建房协议》关于“如农行市分行投资不能按时到位,所产生的利息由农行市分行承担”以及“如农行市分行投资不能按时到位,每日按其差额的万分之一付滞纳金,雨田公司不能按时交房,每推迟一日,按总投资额的万分之一付滞纳金”之约定,是双方为保障履行合同权利义务而设定的措施。因《联合建房总协议书》及《联合建房协议》均为有效,以及农行市分行对 1998年10月19日雨田公司所发函件中明确的从1998年10月23日起不再承担 3700万元购房款利息的内容没有提出异议,原判决判令农行市分行支付滞纳金之后再判令农行市分行支付2960万元(合同约定的首付款)的利息,并不缺乏事实及法律依据。
  三、关于原判决对农行市分行违约责任的判决是否超出雨田公司的诉讼请求问题。当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则,人民法院处理民商事纠纷时,只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断,除涉及国家和公共利益外,其审理和判决应以当事人的请求、主张的范围为限。当事人所诉告的内容既包括其在一审时起诉、增加诉讼请求以及答辩、反驳、反诉等,也包括其在二审时上诉请求、上诉答辩等;还包括其在庭审中享有的陈述、举证、辩论、质证、调解以及人民法院进行的询问等。从雨田公司的起诉、上诉以及二审法院对其询问的总体内容看,雨田公司不仅在一审中要求农行市分行承担支付首期联合建房款2960万元、延期支付购房款的利息和滞纳金,而且在二审中法院询问时仍然要求农行市分行承担延期支付购房款的利息和滞纳金,并要求截止时点至付款时止,这充分说明雨田公司并没有放弃自己的权利主张。虽然雨田公司要求农行市分行承担延期支付购房款的利息和滞纳金的诉请,在不同的诉讼阶段基于计算的截止时点不同而具体数字有所差别,一定程度上属于诉讼请求的增加,但属于时间结点顺延所必然增加的部分。为减少诉累,原审法院基于当事人的诉请一并处理并无不当。故原判决对农行市分行违约责任的判决没有超出雨田公司的诉讼请求。农行市分行认为原判决超出雨田公司的诉讼请求的理由不能成立,本院不予支持。
  综上,双方当事人对于原判决中的支付首期购房款没有异议,原判决对该部分的处理应予维持。基于协议的约定,雨田公司未于1997年7月30日将房屋交付给农行市分行,构成违约,应按协议约定承担延期交房的违约责任。原判决以农行市分行营业部接收房屋的时间1997年12月17日确定为农行市分行应接收日的依据不足,应当以雨田公司通知农行市分行接收房屋的最后期日1998年10月23日作为其延期交房的截止日,原判决判令雨田公司从1997年7月31日起至1997年12月 16日止每日按投资总额的0.1‰支付滞纳金不正确,应当纠正。雨田公司通知农行市分行于1998年10月23日前接收房屋,农行市分行未按时接收该房,亦未按约履行付款义务,其行为已构成违约。依据协议约定,应承担延期支付购房款的利息和滞纳金的违约责任。违约时间应从1998年10月23日起算,原判决以1997年12月17日作为起算日不正确,应当纠正。故重庆市高级人民法院(2001)渝高法民终字第118号民事判决认定的部分事实不清,适用法律不当,当事人申诉的部分理由成立。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第(一)、 (二)、(三)项之规定,判决如下:
  一、维持重庆市高级人民法院(2001)渝高法民终字第118号民事判决第一、二项;
  二、变更重庆市高级人民法院(2001)渝高法民终字第118号民事判决第三项为:由重庆雨田房地产开发有限公司支付中国农业银行股份有限公司重庆市分行按投资总额3700万元每日0.1‰的滞纳金 (从1997年7月31日至1998年10月23日止);
  三、变更重庆市高级人民法院(2001)渝高法民终字第118号民事判决第四项为:中国农业银行股份有限公司重庆市分行按约支付2960万元的滞纳金,每日按 0.1‰计算,从1998年10月23日起至付款时止。
  四、变更重庆市高级人民法院(2001)渝高法民终字第118号民事判决第五项为:中国农业银行股份有限公司重庆市分行支付2960万元的利息,按农行同期同类贷款利息分段计算,从1998年10月23日起至付款时止。
  本案一、二审案件受理费443 393元,其他诉讼费3000元,共计诉讼费446 393元,由重庆雨田房地产开发有限公司承担 149 200元,中国农业银行股份有限公司重庆市分行承担297 193元。
  本判决为终审判决。


审 判 长 何东宁
审 判 员 孙祥壮
代理审判员 马成波
二0一一年十二月七日
书 记 员 郭 魏
 


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