开发商将已预售给他人的房屋再进行抵押,其行为应当如何处理?

更新时间:12/07/08  作者:南京房产律师  来源:南京律师

 

摘要
开发商将已预售给他人的房屋再进行抵押,其行为应当如何处理?
开发商将已预售给他人的房屋再进行抵押,其行为应当如何处理?
  [案情简介]
  2002年9月18日,原告武汉天蓝文化有限责任公司(以下简称“武汉文化公司”)与被告武汉鸿基房地产开发有限责任公司(以下简称“武汉地产公司”)签订了一份预购《综合楼买卖合同》。该合同中双方约定:(1)被告武汉地产公司将在新华路231号建造的一座综合楼(即远东花苑D座)销售给原告武汉文化公司,并将连同该综合楼所占5亩土地的50年使用权一并转让给原告武汉文化公司;综合楼建筑面积共计15000平方米,每平方米售价为3978元,此价格为不变价格,不受房地产市场价格涨跌的影响;(2)房屋开发过程中产生的一切税费均由被告武汉地产公司承担;原告武汉文化公司应自合同生效之日起,依工程进度分11期向被告武汉地产公司给付工程款,并支付定金300万元;如被告武汉地产公司不能按期将武汉市规划局审批的设计方案、方案设计图交付给原告武汉文化公司,即视为双方自动解除购房合同,被告武汉地产公司应双倍返还定金万元;反之,若原告武汉文化公司在2002年12月31日之前解除购房合同,被告武汉地产公司不退还定金;(3)被告武汉地产公司必须于2002年12月31日正式开工,于2005年10月31日将综合楼交付使用;如被告武汉地产公司未按规定的竣工日期交付房屋,或原告武汉文化公司未按约定期限支付工程进度款,则从逾期之日起,每超过30日,按购房总价款的5‰支付对方违约金600
  购房合同签订后,原告武汉文化公司按约定向被告武汉地产公司支付了购房定金300万元。2002年11月5日,被告武汉地产公司按约定将武汉市规划局批准的该综合楼方案及方案设计图报送原告武汉文化公司。
  2002年12月8日,双方又达成了一份补充协议,该协议约定:因综合楼设计需要,双方同意在原工程的基础上增加建筑面积800平方米,增加面积的售价仍为每平方米3978元,所增加的工程款3182400元,由原告武汉文化公司分7次支付,每次45万元,余额与主合同一并执行;原地下室设计高度由3米增至4.5米,所增加部分不增加工程造价。
  补充协议订立后,被告武汉地产公司因拆迁工作拖延,至2005年10月中旬,施工进度仅达第三层。据此,原告武汉文化公司在按合同约定支付工程进度款的同时,多次致函被告武汉地产公司,要求被告尽快施工,并指出被告违约的行为。2006年3月5日,该综合楼封顶竣工,但未经政府相关部门验收。至此,原告武汉文化公司与被告武汉地产公司再次协商达成共识,将交房日期延至2006年6月30日。但直至该日止,被告武汉地产公司未按上述期限交付房屋,并要求原告武汉文化公司继续付款。被告的要求遭到原告的拒绝,双方由此产生纠纷。
    另悉,被告武汉地产公司系由武汉国投公司、中国房地产开发总公司武汉江岸公司、香港远东系统有限公司共同出资成立的中外合资企业,注册资本3636000美元,其中武汉国投公司出资额占40%,从2002年8月至2003年年初,被告武汉地产公司的法人代表均由武汉国投公司法人代表兼任。2004年3月,被告武汉地产公司与武汉国投公司先后签订了8份抵押贷款合同。合同约定:武汉国投公司借贷给被告武汉地产公司4200万元人民币,还款期分别为2004年11月或12月;被告武汉地产公司将包括综合楼占用5亩地在内的整个远东花苑土地使用权抵押给武汉国投公司,期限至2005年12月31日,双方按规定办理了抵押登记手续。按贷款合同中的约定,前述贷款应用于远东花苑综合楼的开发。但被告武汉地产公司未将此款用于远东花苑建设,贷款期满后亦未能偿还。被告将综合楼抵押给武汉国投公司的抵押事实未取得原告的同意,亦未告知原告。
  原告武汉文化公司认为,(1)2002年9月18日、12月8日,本公司与被告武汉地产公司签订的预购《综合楼买卖合同》及补充协议,上述合同和补充协议系双方的真实意思表示,合法有效。本公司根据合同的约定,已向被告支付了工程款5830万元,而被告至今未能按合同约定的期限交付房屋,其逾期交付房屋的行为已经构成违约;(2)被告在未通知以及未取得本公司同意的情况下,将本公司所购的综合楼及综合楼所占5亩土地的使用权抵押给武汉国投公司,被告将出售给本公司的综合楼再次抵押给第三人,其抵押行为应属无效,不应受到法律的保护。综上,被告理应承担本公司的违约责任赔偿经损失。
  鉴于此,原告武汉文化公司于2006年10月12日依法向武汉市第二中级人民法院提起诉讼,请求法院判令被告交付楼房、承担违约金3770万元、赔偿经济损失万元、返还定金300万元并承担本案诉讼费用580
  武汉国投公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼,其认为,本公司与被告武汉地产公司签订的抵押合同系双方真实的意思表示,应属有效。更何况,被告取得本公司的贷款是用于综合楼的开发,没有本公司的资金支持,被告开发的综合楼也无法封顶竣工。因此,本公司根据抵押合同关系,享有优先受偿权。故请求法院判决被告武汉地产公司偿还贷款4200万本金及利息。
  被告武汉地产公司在法律规定的答辩期间内未向法院提供答辩状
  [法院判决]
  武汉市第二中级人民法院经审理查明,(1)从2002年9月22日至2006年9月16日,原告武汉文化公司按购房合同中的约定,分13次共向被告武汉地产公司付款56957800元(包括300万元定金在内),另以被告武汉地产公司违约为由,分4次从应支付的工程款中扣留135万元作为违约金,被告武汉地产公司对此无异议并开具了收据。在施工过程中,应原告武汉文化公司的要求,被告武汉地产公司先后16次对工程局部装修及土建工程进行了变更。(2)2006年2月15日,被告武汉地产公司致函武汉地名委员会,要求该委员会协助办理有关原告武汉文化公司对该楼的命名手续,后武汉市地名委员会发文正式命名该楼为凯盟大厦。由此可证明该综合楼已全部由原告武汉文化公司预购,被告武汉地产公司亦按规定办理了该楼房的商品房预售许可证
  武汉市第二中级人民法院经审理认为,原告武汉文化公司与被告武汉地产公司签订的预购《综合楼买卖合同》及补充协议,属订购性质的预售商品房合同,合同及补充协议所约定的内容符合国家法律及有关商品房预售的规定,双方意思表示真实,应认定有效。被告武汉地产公司在签订上述合同,收取了原告武汉文化公司的购房款并进行施工达一年多之后,又与武汉国投公司签订抵押合同,在未告知原告武汉文化公司或者征得其同意的情况下,将已预售的综合楼所占用的土地使用权抵押给武汉国投公司,而武汉国投公司明知该综合楼及土地使用权已经预售,仍与被告武汉地产公司签订抵押合同,显属双方恶意侵害原告武汉文化公司利益的行为,应认定该抵押合同中关于综合楼所占的土地部分为无效抵押。武汉国投公司主张应从该综合楼即远东花苑D座享有4200万本金及利息优先受偿权的请求不受法律支持,本院不予支持。
  原告武汉文化公司按期支付了工程款,而被告武汉地产公司未按约定期限交付楼房,至今尚有490余万元造价的土建工程未完工,被告武汉地产公司对此应依合同约定承担违约责任。被告武汉地产公司辩称因原告武汉文化公司原因影响房屋迟延交付的理由无事实依据,其要求原告武汉文化公司承担城市建设配套费、绿化费、税费等的主张与合同约定不符,本院不予支持。原告武汉文化公司多次对局部工程提出了修改意见,故对其要求被告武汉地产公司支付定金300万元及赔偿损失580万元的请求缺乏事实和法律依据,本院不予支持。鉴于原告武汉文化公司要求按现在的施工现状交付房屋,被告武汉地产公司又无能力完成剩余工程,本院对原告武汉文化公司的该项请求予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第(四)项、第一百零六条第一款,最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十五、二十六、三十一、三十九、四十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定,判决如下:
    一、原告武汉文化公司与被告武汉地产公司签订的订购综合楼合同及补充协议未履行完毕的义务应终止履行。该综合楼的城市建设配套调增、供电增容费调增、供水增容、未完工程部分的开发费用、房屋过户税费、绿化费、自来水管网改造等按合同约定,均由被告武汉地产公司负担。
    二、被告武汉地产公司于本判决生效之日起60日内,向原告武汉文化公司交付综合楼,并与原告武汉文化公司办理交付房屋资料及验收、结算过户手续
    三、综合楼新增加的电梯费用949412元,由原告武汉文化公司支付给被告武汉地产公司。
    四、被告武汉地产公司按合同约定向原告武汉文化公司支付延期交房违约金从2006年7月1日至实际交房之日止,按购房总价款65097500元的5‰,每30天计付一次)。(
    五、驳回原告武汉文化公司的其他诉讼请求。
    六、驳回武汉国投公司的诉讼请求。
  [争议焦点]
  1.如何界定商品房预售合同、委托建房合同合作建房合同的性质和内容?
  2.开发商将已预售给他人的房屋再进行抵押,其行为应当如何处理?
  律师点评]
  一、在本案中,原、被告签订的合同性质属于商品房预售合同
  在本案中,原、被告争议的第一个焦点问题是,其签订的合同是属于共建房屋合同还是商品房预售合同?根据原、被告签订的合同及补充协议的内容,可以肯定的是,原、被告签订的合同属商品房预售合同。正确认识上述的结论,我们有必要对商品房预售的相关内容进行理解。所谓商品房预售,是指房屋的建筑工程尚未完成时,房地产开发商就将其待建的商品房预先出售,先收取一部分购房款项,余款向银行办理按揭或等施工完毕后收取余款,之后再转移房屋所有权的买卖方式。商品房预售合同具有以下几个方面的特征:
  第一,作为预售方的房地产开发商办理了商品房预售许可证
  第二,预售方在将商品房的所有权转移给购房者之前,预售方是商品房的所有权人和商品房占用土地的使用权人;
  第三,预售方的权利是按约定向购房者收取购房者,义务是按约定的质量标准施工、按约定的时间交付房屋,并最终将商品房的所有权转移给购房者。
  综上,在本案中,原、被告所签订的预购《综合楼买卖合同》即符合上述商品房预售合同的特征。首先,预售方,即被告办理了商品房预售许可证,具有预售商品房的资格;其次,被告在综合楼建成之前是该楼房所占国有土地的使用权人和在建成时是该楼房的所有权人;再次,房款的收取方式及房屋所有权转移方式的约定亦符合商品房预售合同的特征。而委托建房合同的特征是委托方委托承建方按委托方的要求承建房屋,委托方既是房屋所占土地的使用权人,亦是房屋的所有权人,即委托方对房屋所有权的取得属原始取得。而本案原、被告所争议的综合楼的所有权人是被告而非原告。
  在本案中,原、被告签订的《综合楼买卖合同》是否属于合作建房合同?所谓合作建房合同,是指享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,合作各方按约定取得房屋的所有权。本案中的原、被告订立合同的目的并不是按约定共同取得综合楼的所有权,而是预售方,即本案的被告作为楼房的所有权人出卖房屋的所有权于原告。因此,原、被告之间的合同亦不属于合作建房合同。如果将该合同定性为合作建房合同,那么原告和被告之间的纠纷就是对综合楼的权属纠纷。而合作建房合同纠纷应适用的法律及判决结果与预售商品房合同纠纷应适用的法律和判决结果亦是不同的。因此,准确界定本案原、被告之间的预购综合楼合同的性质,是正确处理本案的前提。
  二、在本案中,被告和第三人签订的土地使用权抵押合同无效,不具有法律效力。
  在本案中,三方当事人之间的讼争直接表现为两个合同间的法律效力的冲突。原告主张其与被告签订的商品房预售合同是有效合同,因而据此请求法院判决被告将讼争房的所有权转移给其所有。第三人认为其与被告订立的国有土地使用权抵押合同是有效的,因而据此请求法院保护其对抵押物讼争房及其所占的土地使用权的优先受偿权。
  第三人和被告之间的土地使用权抵押合同的法律效力认定,不仅涉及该合同双方当事人的利益,而且关系到原告的重大利益。根据我国《民法通则》第五十五条和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十五条之规定,有效的国有土地使用权抵押合同必须符合以下条件:第一,合同双方当事人具有相应的民事行为能力;第二,意思表示真实;第三,土地使用者办理了土地使用权抵押登记手续;第四,不违反法律或者社会公共利益。
  在本案中,被告和第三人签订的土地使用权抵押合同符合前述第一、第二和第三个有效条件,但法院认为被告和第三人订立土地使用权抵押合同,属恶意损害原告利益的行为,法院的认定是否正确?所谓恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同,是指当事人之间非法串通在一起,共同订立某种协议,造成国家、集体或者第三者利益的损害。这类合同的主要特点是,第一,当事人出于恶意,即明知或者应知某种民事行为将造成国家、集体或者第三者利益的损害,而故意为之。第二,当事人间互相串通,都希望通过实施某种行为损害国家、集体或第三者的利益。据此,本案中被告和第三人订立土地使用权抵押合同的行为显然属于《民法通则》第五十八条第(四)项规定的情况,其理由如下:
  首先,原告和被告间的商品房预售合同是2002年9月订立的,而被告和第三人间的土地使用权抵押合同是在2004年3月订立的。商品房预售合同成立在先,土地使用权抵押合同成立在后。
  其次,第三人是被告的股东,从2002年8月至2004年年初,被告的法定代表人由第三人的法定代表人兼任。因此,第三人对被告的法定代表人代表被告与原告订立的预售商品房合同,是明知的。
  再次,第三人和被告明知综合楼的所有权及其所占土地的使用权已预售给原告,明知如果双方建立土地使用权抵押关系将损害原告的利益,双方仍然订立土地使用权抵押合同。因此,第三人和被告的行为属于恶意串通,故意损害原告利益的行为。该行为违反了法律的规定,因而属无效的民事行为
  据此,法院依法判决第三人和被告签订的土地使用权抵押合同中关于综合楼部分的土地使用权抵押无效,并判决驳回第三人的诉讼请求,无疑是正确的。
  另值得注意的一个问题,根据最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定,购房人可以获得双倍赔偿的问题。该司法解释规定:以下五种情形,买房人可要求双倍赔偿:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第