(二手中介买卖)“独家代理”合同条款被撤销

更新时间:12/01/05  作者:南京房产律师  来源:南京律师

编者提示 :合同当事人应当在自愿的基础上,遵循公平原则确定各方的权利和义务。对于在订立合同时显失公平的条款,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销

 

 

  华某和房产经纪公司约定销售一套房屋,委托价格510万元,服务报酬为实际成交总价的1%。同时,双方在合同的“特别约定事项”一栏内约定:华某在委托期限内独家委托房产经纪公司出售房屋,华某不再委托第三方出售或自行出售,若违反该约定,华某则按出售房屋总价的2%支付违约金。但后来华某却通过另一家房产经纪公司卖了房,与华某签约的那家房产经纪公司以违约为由将华某告上法院。 

  房产经纪公司认为,在签订房产出售居间合同后,房产经纪公司积极为华某联系“下家”,而华某却私自与另一家房产经纪公司介绍的买受人成交。这一行为已经构成违约。因此,它起诉要求华某按约支付违约金10.2万元。华某则表示,他没有委托房产经纪公司独家销售房屋。他的房屋在这家公司挂牌之前,就已在其他多家房地产经纪公司挂牌销售了。华某还认为,房产经纪公司未尽独家代理义务,独家委托代理条款排除了华某的重要权利,加重了华某的责任,而且限制了华某的缔约自由,属于无效条款。因此,他不同意房产经纪公司的诉讼请求,但同意支付房产经纪公司必要的服务费1000元。 

  法院经审理认为,这份居间合同对于华某的履约义务和违约责任作了特别规定,而对于房产经纪公司的履约义务和违约责任却未作规定,显失公平,应认定为无效条款。因此,对于房产经纪公司要求华某按该条款支付违约金的诉讼请求,法院不予支持。 

  根据我国合同法的相关规定,合同当事人应当在自愿的基础上,遵循公平原则确定各方的权利和义务。对于在订立合同时显失公平的条款,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 

  在本案中,华某与中介公司的权利义务明显不对等。华某的义务重而权利轻,中介公司义务轻而权利重;难以认定相对缺乏相关经验的华某当初之所以接受这一权利义务不均衡条款是出于充分的自觉和自愿,况且华某在与这家公司签约之前,就已在其他多家房地产经纪公司挂牌销售该套房屋。而作为专业的房屋经纪公司,具有相对的缔约优势,也难以证明经纪公司对相关不公平条款履行了充分说明和忠告义务。因而法院认为,房屋经纪公司的行为在这里违反了公平合理原则,应当承担相应的法律后果。


(责任编辑:南京房产律师,南京律师,南京房产纠纷)