(二手房中介买卖案例)应否支付违约金及双方签订的间合同的效力?

更新时间:11/12/30  作者:南京房产律师  来源:南京律师

一、案情简介

  申请人(反请求被申请人):广州某房地产代理有限公司

  被申请人(反请求申请人):陈某

  2006年3月19日,被申请人陈某到申请人处要求申请人为其提供中介服务,并在申请人提供的《看房及二手房买卖居间合同》上签名。该《看房及二手房买卖居间合同》称:被申请人委托申请人协助其在广州物色合适的住宅,并约定若申请人能成功地购买或租赁下述由申请人推介的楼宇单位,被申请人承诺付予申请人相等于楼价1.5%-2%的服务佣金,并在签署正式买卖合同时付清该笔服务佣金,其中第2条约定,被申请人承诺不会直接或通过其他经纪与下述楼宇之业主联系;第3条约定,被申请人同意即使下述楼宇最后由本人的亲属、授权人或未经透露之委托人及代理人购买或租赁,被申请人仍须支付申请人服务佣金……另在《看房及二手房买卖居间合同》下半部分“某地产公司介绍之单位”的三个物业地址的空白栏上,申请人填写了五个看房地址,包括“康怡苑11#205、康雅苑4#205、康怡苑11#204、新雅苑11#204及康怡苑4#201”。
  2006年4月2日,被申请人的配偶叶某在中介方广州市理信物业代理有限公司新塘第二分公司的配合下,与新康花园康雅苑4号205房的业主签署了《二手房买卖合同》,由叶某购买该套房屋。申请人认为该购房行为已严重违反申请人与被申请人签订的看房协议,为维护申请人的合法权益,申请人提起仲裁为:1.裁决被申请人立即支付申请人违约金12,900元,并承担本案律师费5000元,合计17,900元;2.本案的仲裁费用由被申请人承担。

   被申请人针对申请人的答辩称,应驳回申请人的仲裁请求,理由为:(1)申请人未提供证据证明其取得了康雅苑4号205房原业主的售房委托,故应认定申请人不具备居间中介人的资格;(2)申请人并不能提供证据证明其已经履行了《看房及二手房买卖居间合同》,故应视为申请人未履行义务;(3)《看房及二手房买卖居间合同》第2、3条明显地侵犯了被申请人及亲属对中介机构的选择权、公平交易权等合法权利,属于排除对方主要权利、免除责任、加重对方责任条款,同时,也是违法地为第三人设定了义务,依法应属于无效条款;(4)《看房及二手房买卖居间合同》第2,3条明显地侵犯了被申请人及亲属对中介

机构的选择权、公平交易权等合法权利,显失公平;(5)被申请人妻子购买的康雅苑4号205房是通过合法的中介公司居间达成交易的,全部手续合法;(6)《看房及二手房买卖居间合同》签订后,申请人未及时提供任何相应的看房及居间中介服务,申请人没有尽到居间中介人的义务,没有促成被申请人与原业主签订二手房买卖合同,不能认为申请人已完成了居间人的义务。

  被申请人并就此提出反请求:(1)裁决撤销申请人与被申请人之间的《看房及二手房买卖居间合同》;(2)裁决《看房及二手房买卖居间合同》第2、3条为无效条款;(3)本案仲裁费用由申请人承担。

二、争议焦点

  根据庭审情况以及双方提交的书面意见,双方的争议焦点主要集中在以下申请人是否应向被申请人支付违约金及双方签订的《看房及二手房买卖居间合同》的效力的问题。

  申请人认为,双方签订的《看房及二手房买卖居间合同》合法有效,其已按照《看房及二手房买卖居间合同》的约定向被申请人推介了相关楼宇并提供了看房服务,被申请人也应遵守相关约定。而被申请人不理会双方的约定,由其配偶通过其他中介接触相关业主擅自达成交易,故被申请人应按照约定向申请人支付违约金。

  被申请人则认为,申请人不能提供证据证明其取得了康雅苑4号205房原业主的售房委托,也不能证明其已经履行了《看房及二手房买卖居间合同》的义务,故应视为申请人未履行义务;此外《看房及二手房买卖居间合同》明显地侵犯了被申请人及被申请人亲属通过其他途径购买房屋的权利,申请人利用格式条款,既排除了被申请人的选择权、公平交易权等合法权利,又排除了被申请人亲属的中介机构的选择权、公平交易权等合法权利,根据《合同法》的规定,应属无效条款,被申请人无须向申请人支付违约金。

三、裁决结果

  根据《合同法》第39,40,54,60条的规定,裁决如下:

  (1)对申请人的仲裁请求不予支持;

  (2)被申请人于2006年3月9日签署的《看房及二手房买卖居间合同》第2、3条为无效条款;

    

    (3)对被申请人的其他仲裁反请求不予支持;

  (4)本案仲裁申请费用1225元,由申请人承担;仲裁反请求费用1300元,由申请人承担650元,被申请人承担650元。该反请求仲裁费已由被申请人预交,申请人应在本裁决书送达之次日起十日内向被申请人支付。逾期支付,按照《民事诉讼法》第229条的规定处理。

四、裁决理由

  根据案件的事实,结合申请人的申请及被申请人的抗辩和有关证据,仲裁庭认为:

  (一)关于申请人的仲裁请求

  仲裁庭认为,申请人要求被申请人支付违约金12,000元的请求,没有事实和法律依据,不应得到支持。理由为:第一,双方对申请人是否向被申请人提供了康雅苑4号205的看房服务这一事实存有争议。申请人认为其已向被申请人提供了《看房及二手房买卖居间合同》上记载物业所有看房服务,但被申请人则认为申请人只向其提供了一套房屋的看房服务,且该房屋绝对不是被申请人配偶后来购买的康雅苑4号2050第二,为支持自己的主张,申请人向仲裁庭提交了《看房及二手房买卖居间合同》予以证明。但问题在于被申请人对该《看房及二手房买卖居间合同》内容的真实性提出质疑,认为申请人提供的《看房及二手房买卖居间合同》物业地址栏上记载的“康雅苑4号205”是申请人自行加上去的。而申请人虽然能够提供《看房及二手房买卖居间合同》的原件供仲裁庭核查,但该证据从形式上来说与申请人认为的属双方协议并不一致,因为该证据仅有一份原件,且仅为申请人持有,仲裁庭无法确认在《看房及二手房买卖居间合同》空白条款上填写的地址是否准确、真实反映双方当时的意思表示,故该证据是一份有瑕疵的证据。第三,申请人并不能提供证据证明其具备“康雅苑4号205”合法中介人的资格,即其无法提供证据证明“康雅苑4号205”的业主有委托其进行中介交易。也就是说,本案申请人的主张与其提供的证据,无法形成一个完整的证据链,来使仲裁庭推导出申请人接受了被申请人及“康雅苑4号205"业主的委托,在为他们双方提供中介服务后,被申请人却违反其与申请人约定的事实,故仲裁庭对申请人的该项仲裁请求不予支持。

  至于律师费,由于申请人的上述请求并没有得到仲裁庭的支持,故申请人要求被申请人承担律师费的请求也依法无据,不予支持。

  (二)关于被申请人的反请求
 

    被申请人的第一项反请求为要求仲裁庭撤销申请人与被申请人之间的《看房及二手房买卖居间合同》,因为其认为在签订《看房及二手房买卖居间合同》时显失公平,对此,仲裁庭认为,虽然根据《合同法》第54条的规定,订立合同时显失公平可作为当事人要求撤销的理由,但被申请人并没有向仲裁庭提供证据证明,申请人在被申请人签订《看房及二手房买卖居间合同》时是利用了其所有的优势或者利用被申请人没有的经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。因为,《看房及二手房买卖居间合同》虽然是申请人起草并提供的,但申请人与被申请人的地位在订立《看房及二手房买卖居间合同》时是平等的,申请人并没有处于一个优势的地位而使被申请人难以拒绝签署其认为已明显不利于自己的合同,而被申请人作为一个具有民事行为和权利能力的自然人,要求中介机构为其提供中介服务的要求或知识,也不是超越其生活经验或交易经验的行为,故仲裁庭认为被申请人要求撤销《看房及二手房买卖居间合同》的主张没有事实理据,不予支持。

  对于被申请人的第二项反请求,仲裁庭认为,如上所述《看房及二手房买卖居间合同》是申请人起草和提供的,其中的第2,3条是申请人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与被申请人协商的条款。故根据《合同法》第39条的规定,这两个条款属格式条款。由于本案属居间纠纷,《看房及二手房买卖居间合同》是被申请人委托申请人为其提供居间服务的协议。故该协议应规限的是申请人与被申请人之间的居间关系,即申请人有向被申请人提供订立合同、进行交易的机会和媒介服务,而被申请人则应依据申请人服务支付相应报酬。当然,这些并不能限制或排除被申请人另行选择其他中介机构完成交易的权利。但《看房及二手房买卖居间合同》的第2、3条却通过“不会直接或通过其他经纪与业主联系”、“楼房最后由本人的亲属、授权人或未经透露之委托人及代理人购买,仍须支付服务佣金”等的规定,限制和排除了被申请人及其亲属的可以另选其他中介机构,或选择采用更公平、优惠方式完成交易的权利,根据《合同法》第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,仲裁庭认为《看房及二手房买卖居间合同》第2、3条属无效条款。

  (三)关于仲裁费用的承担

  由于申请人的仲裁请求没有得到仲裁庭的支持,故仲裁申请仲裁费用应由申请人自己承担。

  至于反请求仲裁费用,由于被申请人的反请求也没有完全得到仲裁庭的支持,故该费用应由申请人与被申请人各自承担一半。


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